Kinh nghiệm mua nhà an toàn, không bị lừa

Chắc hẳn, với thị trường và nhu cầu về nhà đất tăng cao như hiện nay, kinh nghiệm mua nhà, nhất là mua nhà an toàn, tránh được lừa đảo được rất nhiều người quan tâm.

Hiện nay, số lượng giao dịch liên quan đến nhà đất có xu hướng tăng mạnh, nhất là trong bối cảnh nền kinh tế có nhiều biến động, bất động sản trở thành kênh trú ẩn an toàn cho nhiều người. Người mua nhà với mục đích ở thực hay đầu tư nhà đất, đầu tư nhà cho thuê, đầu tư homestay, đầu tư phòng trọ,… bên cạnh lựa chọn sản phẩm đẹp, tiềm năng thì yếu tố an toàn trong giao dịch cũng luôn được đề cao hàng đầu.

Tuy nhiên, giữa không ít lựa chọn, người môi giới, chủ nhà,… làm sao có thể bảo vệ quyền lợi cho mình? Đừng bỏ qua những kinh nghiệm mua nhà đất để không bị lừa mà bài viết tổng hợp từ các giao dịch thực tế dưới đây.

Những chiêu lừa đảo khi mua nhà thường gặp

Các thủ đoạn lừa đảo trong bất động sản khó để lường trước, cũng như ngày càng tinh vi, đa dạng cách thức. Dưới đây là những chiêu thức phổ biến nhất trên thị trường, người mua nhà cần cảnh giác.

Thủ đoạn “treo đầu dê, bán thịt chó”

Chắc hẳn người tìm mua nhà, mua đất không còn xa lạ với những mẩu quảng cáo đầy hấp dẫn về vị trí, giá cả, giá trị trong tương lai, cơ hội sinh lời,… Thậm chí, khi đã liên hệ, được tư vấn, khách hàng vẫn luôn được tô vẽ một bức tranh cực kỳ đẹp về bất động sản đó, muốn nhanh chóng đến tham quan hoặc thậm chí là đặt cọc, đặt chỗ trước.

Tuy nhiên, chỉ khi đến tận nơi, xem tận mắt, người mua mới “tá hỏa” khi thực tế khác xa quảng cáo. Nhiều trường hợp là nhà, đất ở thành phố, gần trung tâm nhưng lại là bất động sản ở tỉnh, tại các vùng ven. Điểm chung của những “cú lừa” này là phía cò mồi sẽ làm mọi cách để khách hàng chấp nhận “lên xe” đi xem nhà đất. Trên xe, bằng “nghệ thuật ăn nói”, nhóm người này không ngừng tác động vào tâm lý khách hàng, tạo nên cuộc cạnh tranh về các suất mua bán tốt nhất khiến người nghe nhanh chóng bị kích động lòng tham, mua nhà mua đất với giá đắt hơn so với giá thị trường.

Sử dụng giấy tờ nhà đất giả

Giấy tờ nhà đất giả là hình thức lừa đảo phổ biến hiện nay, dù cảnh giác nhưng vẫn không dễ để thoát bẫy bởi thủ thuật làm giả ngày một tinh vi. Với cách thức này, kẻ lừa đảo sẽ đóng giả làm người mua, nhắm đến đối tượng con mồi là những người quan tâm đến các lô đất, căn nhà có giá trị lớn.

Trong vai người mua, kẻ gian sẽ yêu cầu xem sổ hồng/sổ đỏ (yêu cầu thường thấy khi mua bán nhà đất) cũng như thể hiện thiện chí muốn “chốt đơn”. Nhờ đó, có thể dễ dàng lấy thông tin để làm giả, sau đó đánh tráo sổ giả lấy sổ thật và tiếp tục đi bán lại cho người khác. Chủ nhà thật sự không hiểu vì sao nhà mình lại bị bán khi sổ vẫn còn trong tay, còn người mua tiếp theo thì đang xuống tiền vào chỗ rủi ro nhưng vẫn nghĩ là tìm được “mối” tốt.

Mua bán nhà đất đang bị kê biên

Nhà đất đang bị kê biên, thi hành án hoặc đang có tranh chấp đều thuộc vào trường hợp bị cấm mua bán theo quy định. Nếu không may mua phải nhà đang bị kê biên, người mua có thể rơi vào những rủi ro về pháp lý cực kỳ khó giải quyết, tốn nhiều thời gian, công sức.

Cụ thể, các chủ nhà, trong lúc chờ thi hành án sẽ cố gắng tìm mọi cách để bán tháo nhà, che giấu thông tin thật. Trường hợp này, dù người mua có được sang tên sổ đỏ, thì căn nhà đó vẫn bị kê biên theo quyết định của tòa án và cơ quan thi hành án. Mục đích của những cuộc giao dịch này thường là muốn lấy tiền mặt, tẩu tán tài sản. Vì vậy, quá trình thưa kiện sau này cũng không phải ai cũng có thể kiên trì theo đến cùng.

Bán đất nông nghiệp không được chuyển mục đích

Đất nông nghiệp được rao bán với giá tương đối rẻ, vì vậy rất nhiều khách hàng quan tâm đến loại hình này. Nhiều người chọn mua đất nông nghiệp diện tích lớn để xây nhà, làm nơi nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, ít ai lại quan tâm rằng, liệu đất nông nghiệp tại khu vực đó có thuộc trường hợp được chuyển mục đích sang đất thổ cư, đủ điều kiện xây dựng nhà ở hay không.

Vì vậy, các đối tượng đã lợi dụng điều này để lừa khách hàng mua đất trồng lúa, đất vườn, thêm một vài lời có cánh với mức giá nhỉnh hơn mặt bằng chung. Mọi rủi ro về sau đều do người mua gánh chịu, nhiều người cũng đành bỏ cuộc vì không thể chuyển mục đích, thủ tục thì rườm rà, thời gian chờ đợi không biết đến bao giờ.

Bán đất bằng vi bằng

Có lẽ cụm từ “đất vi bằng” không còn xa lạ với nhiều người trên thị trường bất động sản. Mọi mua bán nhà đất cần phải được lập thành văn bản, có công chứng, chức thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo tính pháp lý. Vi bằng chỉ có giá trị ghi nhận sự kiện đã xảy ra, không có giá trị thay thế hợp đồng mua bán có công chứng. Với những ai không hiểu về pháp luật, không nắm rõ các quy định hiện hành, kẻ gian sẽ lợi dụng và đánh tráo khái niệm, mập mờ trong cách giải thích.

>>> Xem thêm: Kinh nghiệm mua nhà vi bằng nên biết để tránh rủi ro

Hiệu ứng đám đông

Nếu để ý sẽ thấy, ở những khu vực sốt nhà đất luôn có các đám đông, lúc nào cũng trong trạng thái cạnh tranh, sốt sắng hỏi thăm tình hình giá cả, nguồn cung. Đám đông này sẽ tạo ra tâm lý sợ bỏ lỡ cho người mua. Thông thường, đây là các chủ nhà, cò đất dàn cảnh, tạo ra tình huống giống như có nhiều người muốn mua để tìm cách đẩy giá lên cao, hối thúc khách đặt cọc. Người mua nhìn vào sẽ nghĩ nếu không nhanh tay xuống tiền, người khác sẽ mua mất.

Khi này, sẽ có 2 trường hợp xảy ra: Hoặc là khách hàng mua đúng nhà thật, nhưng phải trả thêm vài trăm triệu do “chim mồi” đẩy giá; hoặc là khách hàng mua phải nhà ảo, dự án ma cho chim mồi dàn dựng lên. Sau cùng thì khách mua vẫn bị mất tiền oan.

Bán một nhà cùng lúc cho nhiều người

Không hiếm trường hợp, 1 căn nhà được bán cho rất nhiều người nhưng lại không hề bị phát hiện hay đặt ra chút nghi ngờ nào. Điều này xuất phát từ việc người mua ham rẻ, nhẹ dạ, tin vào những lời giải thích như đang làm thủ tục chuyển đổi, đợi ra sổ, đợi đền bù,… Những căn nhà này không thể công chứng, chỉ có thể giao dịch bằng giấy tờ viết tay, hoặc các hợp đồng tự lập lỏng lẻo về pháp lý.

Nhà đất gắn mác Ngân hàng thanh lý

Có lẽ những ngôi nhà, lô đất được Ngân hàng thanh lý luôn là điểm thu hút người mua bởi uy tín của Ngân hàng và mặt bằng giá tương đối tốt. Trường hợp Ngân hàng thanh lý nhà đất không phải là hiếm, tuy nhiên, nếu một lượng lớn bất động sản được quảng cáo là của Ngân hàng thì người mua nên cân nhắc lại. Có thể đây là các dự án, các căn nhà “tồn kho”, khó bán ra nên mới quảng cáo bằng cách này để “câu khách”.

Nhà ở trong dự án chưa có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng

Khoản 1, khoản 2 điều 56 luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng” và “Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua”.

Tuy nhiên, kinh nghiệm mua nhà an toàn chỉ ra rằng, nhiều khách hàng khi đi mua nhà ở hình thành trong tương lai lại rất hay bỏ qua vấn đề này, vô tình mua thêm rủi ro cho mình, bởi lẽ “Khách hàng mua dự án được ngân hàng thương mại đủ năng lực bảo lãnh, khi chủ đầu tư mất năng lực tài chính hay chậm bàn giao nhà so với hợp đồng, ngân hàng bảo lãnh sẽ đứng ra hoàn trả số tiền khách hàng (nếu họ bắt buộc) đã đóng và các khoản tiền khác theo hợp đồng” (quy định tại khoản 4, điều 56 luật Kinh doanh bất động sản)

Mua nhà ở xã hội khi không đủ điều kiện mua

Nhà ở xã hội là loại nhà ở được xây dựng, đáp ứng nhu cầu cho các đối tượng được pháp luật quy định. Đồng thời, việc mua bán nhà ở xã hội cũng có quy định khá chặt, cụ thể, “người mua nhà ở xã hội không được phép chuyển nhượng căn nhà trong thời gian 5 năm tính từ thời điểm tất toán số tiền mua cho chủ đầu tư”.

Tuy nhiên, bất chấp chỉ để mua được nhà ở xã hội, nhiều khách hàng chấp nhận hình thức mua bán vô cùng rủi ro. Theo đó, chủ sở hữu nhà ở xã hội sẽ mua bán nhà bằng giấy tay, nhận 95% số tiền chuyển nhượng từ người mua nhưng khi đủ 5 năm sau mới sang tên và nhận 5% còn lại. Rõ ràng, người mua hoàn toàn bất lợi.

>>> Chi tiết: Kinh nghiệm mua lại nhà ở xã hội nhất định phải biết

3 kinh nghiệm mua nhà an toàn nhất định phải biết

Để việc mua bán nhà đất được thuận tiện và an toàn hơn, tham khảo ngay 5 cách giúp người mua thoát bẫy lừa đảo trên thị trường.

Tìm hiểu thật rõ về pháp lý căn nhà

Điều 91 và Điều 92 Luật Nhà ở năm 2005 quy định, nhà ở khi tham gia giao dịch mua bán, chuyển nhượng phải có đủ các điều kiện sau đây:

• Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;
• Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Bên bán nhà ở phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự và có năng lực hành vi dân sự.

Vì vậy, khi mua bán, người mua nên yêu cầu chủ nhà cung cấp đầy đủ bản sao (có công chứng, chứng thực mới nhất) của

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• Hộ khẩu, chứng minh nhân dân của người bán (của cả vợ chồng nếu người bán đã có vợ, chồng)

Liên hệ với UBND tại địa phương về hỏi thêm các thông tin về nhà đất, quy hoạch, tranh chấp,…

Xem tận mắt hiện trạng, điều tra nguồn gốc

Chỉ khi khảo sát thực tế, người mua mới đánh giá được chất lượng nhà ở cũng như đặc điểm dân cư, môi trường sống. Đặc biệt, với nhà ở thuộc dự án khu dân cư, khách hàng lại phải càng khảo sát nhiều lần, xem xét thật kỹ trước khi quyết định xuống tiền. Đặc biệt, đối với các loại nhà ở hình thành trong tương lai, phải có đầy đủ thông tin về dự án, chủ đầu tư.

Ngoài ra, cần xác định nguồn gốc nhà ở, vốn thuộc sở hữu của ai, quá trình dịch chuyển quyền sở hữu như thế nào, có từng xảy ra tranh chấp, có đang bị kê biên để thi hành án hay không. Trường hợp, nhà thuộc sở hữu có nguồn gốc từ thừa kế thì nhất định phải biết được thừa kế hợp pháp, có tranh chấp gì liên quan đến thừa kế hay không; di chúc có đề cập gì đến vấn đề chuyển nhượng, tặng cho nhà được thừa kế hay không,…

Cẩn trọng với nội dung hợp đồng mua bán

Trong mua bán nhà đất, hợp đồng được xem là căn cứ pháp lý quan trọng để ràng buộc cũng như đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp cho các bên. Trước khi ký hợp đồng mua bán, cần đọc thật kỹ nội dung, nhất là các điều khoản về thanh toán, thời gian bàn giao nhà ở, giấy chứng nhận, quyền và nghĩa vụ mỗi bên,… Các thỏa thuận trong hợp đồng không được trái với quy định của pháp luật. Do đó, nếu không tự tin vào kiến thức pháp luật của mình, hãy nhờ đến những đơn vị tư vấn uy tín.

Trên đây là những kinh nghiệm mua nhà an toàn cùng 1 số hình thức lừa đảo thường gặp, giúp người mua nhận diện được rủi ro và biết cách tự bảo vệ mình trong mọi giao dịch.

Xem thêm:

• [Chia sẻ] Kinh nghiệm mua nhà quận 3 chính chủ, giá tốt
• Kinh nghiệm mua nhà quận 2 thông minh, hạn chế rủi ro
• Tổng hợp kinh nghiệm mua nhà quận 1 từ A-Z