Mua nhà vi bằng – một loại giao dịch tiềm ẩn khá nhiều rủi ro hiện nay. Làm sao để mua bán nhà đất vi bằng một cách an toàn nhất?
Hiện nay, tình trạng mua bán nhà đất trên thị trường diễn ra khá sôi động và có phần phức tạp. Sức hút từ đầu tư nhà đất khiến ngày càng nhiều người muốn “nhảy” vào thị trường này. Bên cạnh các sản phẩm dự án, sản phẩm có Giấy chứng nhận theo quy định hiện hành, nhiều giao dịch mua bán nhà bằng giấy tay, vi bằng vẫn tiếp diễn với số lượng người quan tâm không nhỏ.
Tính chất pháp lý của loại giao dịch này như thế nào? Pháp luật hiện nay có quy định không, quy định ra sao? Nếu đã tham khảo qua kinh nghiệm mua nhà giấy tay , kinh nghiệm mua nhà an toàn, kinh nghiệm mua lại nhà ở xã hội, kinh nghiệm mua nhà chung cư,… thì cũng không nên bỏ qua kinh nghiệm mua nhà vi bằng có trong bài viết này.
NỘI DUNG CHÍNH
Vi bằng là gì? Nhà vi bằng là gì?
Theo Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Vi bằng là do các văn phòng Thừa phát lại lập.
Hiểu một cách đơn giản thì vi bằng là một tài liệu bằng văn bản, bao gồm hình ảnh, video, âm thanh kèm theo (nếu cần thiết). Trong tài liệu này, thừa phát lại sẽ ghi nhận khách quan về các sự kiện, hành vi lập vi bằng do thừa phát lại chứng kiến.
Trong thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến mua bán nhà đất, việc lập vi bằng thường liên quan đến ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên, có thể đối với các trường hợp nhà, đất có giấy tờ hợp lệ được pháp luật công nhận.
Vậy vi bằng có đặc điểm gì?
- Là kết quả của quá trình quan sát trực quan; được phản ánh lại một cách trung thực, khách quan trong một văn bản do thừa phát lại lập;
- Hình thức của vi bằng là văn bản, do chính thừa phát lại lập; không được phép ủy quyền hay nhờ người khác lập và ký tên thay;
- Ghi nhận các hành vi, sự kiện do thừa phát lại trực tiếp chứng kiến;
- Lập vi bằng phải tuân thủ nghiêm ngặt theo các quy định của pháp luật; về cả nội dung và hình thức của văn bản;
- Vi bằng được thừa phát lại lập theo đúng thủ tục, trình tự quy định của pháp luật; mới được xem là chứng cứ và có giá trị minh chứng;
- Vi bằng có thể được sao chép và được sử dụng làm chứng cứ lâu dài. Việc vào sổ lưu trữ, theo dõi vi bằng cũng phải tuân thủ theo các quy định về bảo mật và lưu trữ.
Sau ngày 24/02/2020, Nghị định 08/2020/NĐ-CP có hiệu lực sửa đổi, bổ sung lại Nghị định 61/2009/NĐ-CP có quy định:
- Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác;
- Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật không được lập vi bằng.
Theo đó, mua nhà vi bằng chỉ có ý nghĩa xác nhận rằng có giao dịch chuyển nhượng giữa người mua và người bán diễn ra, mục đích là làm chứng cứ nếu xảy ra tranh chấp. Như vậy, vi bằng không thẩm định được giao dịch mua bán nhà đất có tính pháp lý hay không.
Mua nhà vi bằng có được cấp Giấy chứng nhận không?
Điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực; trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Bên cạnh đó, Điều 8, thông tư số 24/2014/TT-BTNMT có hướng dẫn, người thực hiện thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần chuẩn bị một bộ hồ sơ nộp đến cơ quan có thẩm quyền, bao gồm:
- Đơn đăng ký theo mẫu số 04a/ĐK, chứng từ chứng minh về nghĩa vụ tài chính (nếu có) và các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Đối chiếu với điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định số 43 thì các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất bao gồm các giấy tờ do cơ quan nhà nước cấp (quyết định giao đất, cho thuê đất, quyết định giải quyết tranh chấp….), các giấy tờ chứng minh giao dịch (giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho…)… Tuy nhiên, vi bằng nhà đất không có trong danh sách được liệt kê.
Với các quy định nêu trên thì vi bằng không là loại giấy tờ để làm cơ sở cho các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến nay, mua nhà đất vi bằng vẫn không thể hợp thức hóa để cấp sổ, chỉ đơn thuần là một minh chứng để giải quyết tranh chấp khi không may xảy ra.
Đây chính là một rủi ro lớn khi mua nhà vi bằng, ngoài ra, còn có thể gặp các rủi ro khác như:
- Hạn chế trong việc xây cất, sửa chữa, thế chấp, chuyển nhượng… vì không có giá trị pháp lý, người mua sẽ không có quyền sử dụng, quyết định đối với phần tài sản của mình đã bỏ tiền ra mua.
- Khó khăn trong các thủ tục pháp lý liên quan đến nhà đất.
- Một số trường hợp, vi bằng chuyển nhượng nhà đất được khi tài sản đã thế chấp ngân hàng, hoặc đã cầm cố, chuyển nhượng cho người khác,… dẫn đến những tranh chấp phát sinh cực kỳ phức tạp.
Những nguy cơ rủi ro tiềm ẩn khi mua bán nhà vi bằng thường rơi vào bên mua nhiều hơn so với bên bán, vì vậy, trước khi quyết định, rất nhiều người đặt câu hỏi nên hay không mua nhà vi bằng.
Trên thực tế, nhiều vụ việc liên quan đến mua nhà vi bằng mà rủi ro do bên mua gánh, chỉ vì ham nhà giá rẻ mà mất tiền oan.
Năm 2018, khách hàng tên Trâm có đọc được tin rao bán nhà của anh S tại phường Thới An, quận 12. Sau khi liên hệ, Trâm đồng ý mua với giá 850 triệu đồng, cọc trước 100 triệu đồng. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, Trâm rủ anh H cùng góp tiền mua nhà, bàn bạc và đề nghị Cúc đóng vai em chủ nhà, hẹn anh H. đến mua nhà và nhận tiền cọc 100 triệu đồng. Theo kế hoạch, Trâm làm giả hợp đồng mua bán với Nguyễn Thị Mọp, đưa Mọp ký tên. Đầu năm 2019, Trâm cùng anh H. đến Văn phòng Thừa phát lại quận 12 lập vi bằng mua bán căn nhà với giá 1 tỷ đồng, anh H. tiếp tục đưa cho Mọp 160 triệu đồng. Một thời gian sau, Trâm nói đổi ý, không muốn mua nhà, kêu anh H. mua một mình. Anh H cũng đồng ý, đến thừa phát lại lập vi bằng và đưa cho Trâm 400 triệu đồng. Giữa năm 2019, anh H. dọn đến căn nhà thì mới biết đây là nhà của người khác.
Bà Lê Thị Q. (quận 6, TP HCM) biết được bà P.A (ngụ thị trấn Nhà Bè, TP HCM) thông qua người quen đang muốn bán lô đất 28,8 m2 với giá 400 triệu đồng. Bà Q. gặp bà A. đặt cọc 30 triệu đồng vì thấy giá hời, còn số tiền còn lại cả hai thỏa thuận sẽ giao đủ khi ra văn phòng thừa phát lại. Đến hẹn, bà Q. ra văn phòng thừa phát lại giao tiền cho bà P.A, đồng thời giao thêm 70 triệu đồng cho một người bạn của bà A. để xây nhà. Tuy nhiên, đến khi nhận đất, bà Q mới “vỡ mộng” vì có một người khác khẳng định chủ quyền mảnh đất và nói rằng đã công chứng sang tên.
Anh B mua một ngôi nhà 2,5 tầng, diện tích đất 3,2 x 10m ở xã Tam Thới Môn, Hóc Môn, TP.HCM với giá 570 triệu. Vì diện tích nhỏ hơn quy định được tách sổ nên ngôi nhà này vẫn chung sổ với 3 ngôi nhà nữa. Khi mua bán, anh chỉ lập vi bằng về việc giao dịch và hoàn toàn yên tâm. Tuy nhiên, người bán lại đem bất động sản đi cầm cố, gia đình anh B phải dọn ra ngoài do ngân hàng siết nợ, coi như mất trắng gần 600 triệu đồng.
Kinh nghiệm mua nhà vi bằng: có giải pháp nào an toàn?
Kinh nghiệm mua nhà đất giấy tay hay mua nhà vi bằng thực chất cũng chỉ là cách để giảm bớt rủi ro, không khuyến khích người mua chọn giao dịch theo cách này. Tuy nhiên, trong trường hợp vẫn muốn mua nhà vi bằng, cần làm gì để đảm bảo quyền lợi một cách tốt nhất?
Người mua cần hiểu rõ đặc điểm và tính pháp lý của vi bằng, rằng:
- Vi bằng không phải là thủ tục hành chính bảo đảm giá trị tài sản, không phải là cơ sở để sang tên đổi chủ cho bên mua.
- Văn phòng thừa phát lại cũng chỉ ghi nhận hành vi trao đổi, giao dịch tiền, giấy tờ chứ không chứng thực việc mua bán tài sản.
- Mua bán nhà qua vi bằng chỉ dừng lại ở giá trị là chứng cứ nhưng chưa đủ điều kiện pháp lý để sang tên tài sản.
Trong thời hạn không quá 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được vi bằng, Sở Tư pháp phải vào sổ đăng ký vi bằng Thừa phát lại. - Sở Tư pháp có quyền từ chối đăng ký nếu phát hiện thấy việc lập vi bằng không đúng thẩm quyền, không thuộc phạm vi lập vi bằng, vi bằng không được gửi đúng thời hạn để đăng ký theo quy định. Việc từ chối phải được thông báo ngay tức thời bằng văn bản cho Văn phòng Thừa phát lại và người yêu cầu lập vi bằng trong đó nêu rõ lý do từ chối đăng ký.
Không có khái niệm “công chứng vi bằng”
Những khái niệm như “vi bằng công chứng Thừa Phát Lại”, “công chứng Thừa Phát Lại” không được pháp luật ghi nhận. Có chăng, đây chỉ là cách kẻ gian lợi dụng để lấy lòng tin của người mua, lừa dối khách hàng.
Những công việc theo quy định của pháp luật đối với Thừa phát lại gồm:
- Thực hiện việc tống đạt theo yêu cầu của Tòa án hoặc Cơ quan thi hành án dân sự.
- Lập vi bằng theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức.
- Xác minh điều kiện thi hành án theo yêu cầu của đương sự.
- Trực tiếp tổ chức thi hành án các bản án, quyết định của Tòa án theo yêu cầu của đương sự. Thừa phát lại không tổ chức thi hành án các bản án, quyết định thuộc diện Thủ trưởng Cơ quan thi hành án dân sự chủ động ra quyết định thi hành án.
Thừa Phát Lại không được nhà nước trao quyền công chứng. Vì vậy, nếu nghe rằng công chứng vi bằng, công chứng thừa phát lại thì người mua phải hết sức cảnh giác, có thể một chiếc bẫy đã được giăng sẵn.
Làm gì khi cảm thấy mua bán nhà vi bằng thiếu an toàn?
Hủy giao dịch mua bán
Người mua khi nhận thấy rủi ro có thể thỏa thuận với người bán để nhận lại tiền đã giao dịch mua nhà, đồng thời trả lại tài sản cho bên bán. Thường thì hiếm khi nào bên bán dễ dàng đồng ý với cách này, tuy nhiên, bên mua có thể nhờ pháp luật can thiệp, khởi kiện để yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu. Tuy nhiên, nếu trường hợp bên bán có ý định lừa đảo thì rất khó để giải quyết theo phương án này.
Chuyển nhượng tài sản cho bên thứ ba
Có lẽ không được khuyến khích nhưng vẫn là 1 trong những cách để xử lý khi mua nhà vi bằng. Khi các bên không thể tự thỏa thuận để hủy giao dịch, trả tiền và nhận lại tài sản, việc khởi kiện tốn nhiều thời gian thì nếu có cơ hội, bạn có thể cân nhắc việc chuyển nhượng lại cho bên khác với mức giá hợp lý. Thực ra không dễ để thực hiện hoặc tìm được người thiện chí, bởi mua nhà vi bằng cũng là nỗi lo của nhiều người.
Trường hợp xấu nhất, khi người mua không thể thực hiện một trong 2 phương án trên thì chỉ có thể cố gắng khai thác tối đa quyền sử dụng đất nhằm giảm tối đa thiệt hại cho mình.
Giải quyết tranh chấp mua nhà vi bằng
Đây là kinh nghiệm cũng đồng thời là kiến thức pháp lý cần nắm để người mua tự bảo vệ mình. Khi có tranh chấp, rủi ro xảy ra, xử lý càng sớm càng giảm được thiệt hại. Hiện nay, tranh chấp có thể được giải quyết thông qua thương lượng hoặc Tòa án. Về hòa giải, thương lượng các bên có thể tự tiến hành hoặc nhờ bên thứ ba, không bắt buộc về hình thức, trình tự.
Ngoài ra, theo quy định tại Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức sau:
– Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền (cấp huyện, cấp tỉnh);
– Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.Tuy nhiên, nếu muốn tranh chấp được giải quyết thông qua Tòa án thì phải đáp ứng theo đúng trình tự thủ tục. Các bước bao gồm (căn cứ theo Bộ Luật Tố tụng Dân sự 2015)
Bước 1. Chuẩn bị đơn khởi kiện và hồ sơ khởi kiện.
Đơn khởi kiện đáp ứng về cả nội dung lẫn hình thức theo quy định của pháp luật, đồng thời chuẩn bị thêm một số giấy tờ gửi kèm theo đơn:
- Đơn khởi kiện theo mẫu.
- Biên bản hòa giải không thành có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp.
- Giấy tờ của người khởi kiện: Sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng.
- Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.
- Vi bằng nhà đất;
- Các giấy tờ khác liên quan đến giao dịch (giấy tờ giao nhận, biên lai…)
Bước 2: Nộp hồ sơ khởi kiện đến Tòa án.
Người khởi kiện có thể lựa chọn nộp hồ sơ thông qua các cách thức sau:
- Nộp hồ sơ trực tiếp tại Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc;
- Nộp hồ sơ bằng đường bưu điện;
- Nộp hồ thông qua cổng thông tin điện tử của Tòa án.
Sau khi nộp hồ sơ, Tòa án sẽ kiểm tra hồ sơ trong thời hạn 08 ngày làm việc và ra một trong các quyết định theo quy định tại khoản 3 Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Bước 3. Nộp tạm ứng án phí để vụ án được thụ lý.
- Sau khi hồ sơ đã được nộp đúng và đầy đủ, người khởi kiện sẽ có nghĩa vụ nộp tiền tạm ứng án phí tại cơ quan thi hành án dân sự trong 07 ngày kể từ ngày nhận được thông báo về việc nộp tạm ứng án phí.
- Để thực hiện việc nộp tiền, cần mang theo thông báo của Tòa án để thực hiện thủ tục tại Cơ quan thi hành hành án dân sự và nhận lại biên lai thu tiền.
- Biên lai này phải được nộp cho Tòa án để chứng minh bạn đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, làm cơ sở để Tòa án ra thông báo về việc thụ lý vụ án.
Bước 4. Thụ lý vụ án và xét xử
Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án tiến hành chuẩn bị xét xử trong thời hạn 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án. (điểm a khoản 1 Điều 203 BLTTDS 2015).
Sau đó, thông báo mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ, hòa giải. Tại đây, nếu các bên thỏa thuận được với nhau thì Tòa án ra quyết định công nhận hòa giải thành. (Điều 208, 212 BLTTDS 2015).
Bước 5. Tham gia phiên Tòa.
Trường hợp hòa giải không thành thì đây chính là bước cuối cùng để Tòa án có thể đưa ra phán quyết trong vụ việc tranh chấp mua nhà vi bằng.
Kinh nghiệm mua nhà vi bằng mục đích chỉ ra cho người mua thấy những nguy cơ tiềm ẩn, rủi ro có thể phát sinh trong giao dịch. Một cách khách quan, nên ưu tiên những giao dịch minh bạch, rõ ràng về pháp lý để giảm thiểu tối đa những điều không mong muốn, tránh “tiền mất tật mang”.
Xem thêm:
