Nhà ở xã hội vốn được quan tâm và “săn đón”. Tuy nhiên nguồn cung của sản phẩm này không nhiều, việc mua lại nhà ở xã hội liệu có an toàn?
Kinh nghiệm mua nhà, kinh nghiệm mua nhà chung cư, đầu tư căn hộ, kinh nghiệm mua nhà cũ, kinh nghiệm mua nhà liền kề,… chỉ ra nhiều điểm cần lưu ý trong việc tìm kiếm sản phẩm, chắt lọc thông tin và cách đánh giá, lựa chọn,… Riêng với nhà ở xã hội – phân khúc khá đặc biệt thì người mua lại quan tâm đến vấn đề pháp lý. Như đã đề cập, nguồn cung nhà ở xã hội hiện nay đang thấp hơn so với nguồn cầu, tỷ lệ cạnh tranh trong mua nhà là rất cao. Vì vậy, không phải ai cũng mua được nhà ở xã hội từ chủ đầu tư mà đa số là “tìm đường” để mua lại.
Nhà ở xã hội được ràng buộc bởi những quy định chặt chẽ về đối tượng, điều kiện được mua, điều kiện chuyển nhượng,… Kinh nghiệm mua nhà ở xã hội được tổng hợp trong bài viết này là những thông tin, kiến thức nhất định phải biết để đảm bảo quyền, lợi ích cá nhân khi giao dịch mua bán loại nhà ở này.
NỘI DUNG CHÍNH
Nhà ở xã hội là gì?
Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan Nhà nước hoặc các loại hình nhà ở được sở hữu và quản lý bởi Nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận. Loại hình nhà ở này được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như: công chức của Nhà nước, người chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp… Nhà ở xã hội được bán, cho thuê với mức giá rẻ hơn so với thị trường.
Đối tượng nào được mua nhà ở xã hội?
Theo quy định tại Luật Nhà ở 2014, để được mua nhà ở xã hội thì người mua phải thỏa mãn 02 điều kiện lớn, gồm:
Điều kiện cần: Thuộc 01 trong 09 đối tượng sau đây (Theo Điều 49 Luật Nhà ở 2014)
- Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
- Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;
- Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;
- Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị (hộ nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng);
- Người lao động (NLĐ) đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
- Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ nhưng không thuộc diện bị thu hồi nhà ở do có hành vi vi phạm quy định của pháp luật quy định tại Khoản 5 Điều 81 và chưa có nhà ở tại nơi sinh sống sau khi trả lại nhà công vụ;
- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
Điều kiện đủ: đáp ứng các điều kiện như sau
- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong HGĐ thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực.
- Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội;
- Trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội.
- Phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên đối với các đối tượng sau:
- Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
- Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
- Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
Với các đối tượng sau đây không yêu cầu về thu nhập:
- Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ mà không thuộc diện bị thu hồi nhà ở do có hành vi vi phạm quy định của pháp luật và chưa có nhà ở tại nơi sinh sống sau khi trả lại nhà công vụ;
- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
Pháp luật quy định về chuyển nhượng nhà ở xã hội như thế nào?
Khoản 5 Điều 19 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP có quy định nội dung như sau:
Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được bán lại cho:
- Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư)
- Hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân
Đồng thời, tại khoản 6 Điều 19 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP có quy định: “Đối với dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì chủ đầu tư chỉ được bán sau thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ khi hoàn thành bàn giao để cho thuê và chỉ được bán cho các đối tượng quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm ”
Như vậy, với các quy định trên, việc bán lại nhà ở xã hội phải đảm bảo về thời gian, đối tượng nhận chuyển nhượng, giá bán theo pháp luật. Ngoài ra, việc nộp tiền sử dụng đất khi bán nhà ở xã hội áp dụng đối với bên bán, cụ thể: “Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế”.
Mua lại nhà ở xã hội có rủi ro không?
Câu trả lời là có nếu đối chiếu với những quy định kể trên. Việc mua bán nhà ở xã hội được quản lý khá chặt chẽ, hồ sơ thủ tục theo đúng trình tự, có cơ quan đứng ra thẩm định. Vì vậy, các giao dịch bán lại nhà ở xã hội hiện nay đa phần là “lách luật” bởi nhu cầu lớn, hiếm ai có thể đợi 5 năm, 10 năm, sau khi thanh toán xong mới bắt đầu chuyển nhượng cho bên khác.
Một trường hợp mua lại nhà ở xã hội được ghi nhận như sau:
Anh T là nhân viên văn phòng, có nhu cầu mua căn hộ tại khu vực các quận vùng ven Tp. Hồ Chí Minh. Với tiền tiết kiệm khoảng 500 triệu đồng, anh hướng tới các căn hộ trong tầm giá khoảng 1 – 1,2 tỷ đồng. Số tiền còn thiếu anh tính tới phương án mua nhà trả góp, dùng chính căn nhà để thế chấp vay ngân hàng. Tuy nhiên, với mặt bằng giá và nguồn cung như hiện nay, kế hoạch của anh T gần như rất khó để thực hiện.
Vì vậy, khi nghe một người bạn tư vấn mua lại căn nhà ở xã hội trong dự án tại Thủ Đức, vừa mới bàn giao, giá bán chỉ khoảng 800 triệu đồng/căn 50m2, anh T rất hào hứng. Bên bán cho biết, nếu anh T mua thì sẽ làm hợp đồng mua bán ủy quyền, sau thời hạn 5 năm sẽ chuyển nhượng, sang tên. Anh T chỉ cần trả trước 500 triệu đồng, 300 triệu còn lại anh sẽ thay chủ nhà trả tiền ngân hàng vay mua căn hộ trong gói hỗ trợ trước đây.
Anh T chia sẻ: “Tôi thấy giá bán phù hợp với mình. Nhưng tìm hiểu thì mới biết giá trên đã chênh khoảng 2 triệu đồng/m2 so với giá cũ. Tính ra căn hộ đó chênh hơn một trăm triệu đồng”. Nếu như giá cả vừa tầm thì tính pháp lý lại khiến anh T băn khoăn. Phải chờ 5 năm sau mới được chuyển tên căn hộ, mà cũng chưa chắc bên bán đã đảm bảo điều kiện mua nhà ở xã hội theo quy định. Nếu chẳng may bị phát hiện thì khả năng cao là căn hộ bị thu hồi, chưa kể đến rủi ro bên bán “lật kèo”, di chuyển đi nơi khác,…
Rất nhiều tin rao bán nhà ở xã hội với giá hấp dẫn trên mạng và cách thức chung đa phần đều tương tự như trên. Ai liều thì quyết định mua, ai ngại pháp lý thì từ chối, có “phi vụ” thành công nhưng cũng lắm trường hợp “ngậm đắng nuốt cay”.
Kinh nghiệm mua lại nhà ở xã hội tốt nhất
Trường hợp người mua thuộc đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội:
Trường hợp này bạn hoàn toàn có thể mua lại nhà ở xã hội theo các thủ tục luật định. Điều quan trọng là tìm kiếm căn hộ phù hợp với nhu cầu, tiêu chí lựa chọn của mình.
Trường hợp người mua không thuộc đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội:
Nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm: Thực tế để đánh giá thì mua lại nhà ở xã hội rủi ro nhiều hơn cơ hội, đi ngược với tinh thần chung của pháp luật. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, nếu người mua có đủ cơ sở để đặt niềm tin vào bên bán thì vẫn có thể mua lại nhà ở xã hội, nhưng cần chặt chẽ trong giấy tờ, thủ tục và các thỏa thuận giữa đôi bên. Đặc biệt, cần kiểm tra xem bên bán có phải chủ sở hữu thực sự của nhà ở xã hội hay không, có đủ điều kiện và là đối tượng được mua nhà ở xã hội để hạn chế rủi ro
Nhà ở xã hội đủ 5 năm: khi này có thể mua bán, giao dịch bình thường như các căn hộ khác.
Ngoài ra, mua lại nhà ở xã hội cũng cần lưu ý:
- Tìm hiểu để biết rõ người bán đã trả hết số tiền theo hợp đồng đã ký kết hay chưa, nếu người bán chưa thanh toán hết việc chuyển nhượng nhà ở xã hội sẽ không hợp pháp.
- Kiểm tra xem nhà định mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan hay chưa.
- Kiểm tra kĩ tình trạng, chất lượng căn nhà. Vì là công trình có giá rẻ hơn nên chắc chắn ít nhiều cũng có điểm hạn chế.
Trên đây là một số kinh nghiệm mua lại nhà ở xã hội cũng như thông tin pháp lý về loại hình nhà ở này. Người mua nên tham khảo và cân nhắc kỹ trước khi có ý định mua lại.
Xem thêm:
