Từ A – Z kinh nghiệm đầu tư nhà cho thuê hiệu quả

Những kinh nghiệm đầu tư nhà cho thuê cực kỳ hữu ích, giúp nhà đầu tư “sống sót” trên thị trường bất động sản cho thuê giàu tiềm năng nhưng cũng không ít sự cạnh tranh.

Đầu tư vào bất động sản đang là hướng đi mang tới nhiều sự cam kết giàu hứa hẹn cho dòng vốn, nhất là trong bối cảnh thị trường nhiều biến động, con người có nhu cầu tìm kiếm những thứ mang tính bền vững. Theo thời gian, nhu cầu về nhà ở ngày một tăng cao, trong khi nguồn cung đất đai lại là hữu hạn. Do đó, xuống tiền vào lĩnh vực này được xem là con gà đẻ trứng vàng, mang lại cơ hội rất lớn về lâu dài.

Nhà đầu tư dần có kế hoạch phát triển đường dài với bất động sản, thay vì chạy lợi nhuận ngắn hạn hay lướt sóng như trước. Trong đó, đầu tư nhà cho thuê cũng là một “nước đi” được đánh giá là an toàn, hợp thời và nhiều tiềm năng. Tuy nhiên, kinh nghiệm đầu tư đất đai nói chung, kinh nghiệm đầu tư căn hộ, kinh nghiệm đầu tư đất vườn, kinh nghiệm đầu tư căn hộ dịch vụ, kinh nghiệm đầu tư khách sạn nói riêng trước đó đã khẳng định rằng, sự thành công với đầu tư địa ốc không phải là ngẫu nhiên và “dễ ăn”. Tất thảy mọi thứ đều cần quá trình học hỏi, tích lũy.

Nếu muốn có lợi nhuận tốt nhất, đừng bỏ những kinh nghiệm đầu tư nhà cho thuê hiệu quả dưới đây.

Tiềm năng và nguyên tắc đầu tư vào BĐS cho thuê

Tiềm năng của bất động sản cho thuê

Thực ra, giai đoạn trước, nhà đầu tư phần lớn dành sự tập trung vào đất nền bởi biên độ lợi nhuận cao, hoặc lướt sóng căn hộ, nhà phố vì thời gian thu hồi vốn nhanh, khoản tiền chênh lệch hấp dẫn. Số đông cho rằng, đầu tư bất động sản cho thuê chỉ thích hợp cho những ai vốn lớn, có tiền nhàn rỗi, không quá quan tâm về vấn đề lợi nhuận. Bởi lẽ, hình thức này mang lại khoản thu nhập có tính ổn định nhưng ít có sự đột phá.

Bất động sản cho thuê được hiểu là hình thức đầu tư mà trong đó chủ đầu tư đi thuê/mua nhà, chung cư, biệt thự,… sau đó cho người khác thuê lại để hưởng chênh lệch.

Tuy nhiên, về sau, sự đa dạng của thị trường cho thuê lại mở ra cái nhìn khác cho nhà đầu tư. Nhu cầu thuê nhà, thuê phòng trọ, thuê căn hộ, thuê biệt thự nghỉ dưỡng,… bất ngờ tăng cao và trở thành xu thế mới đầy hấp dẫn.

Ví dụ như các thành phố lớn, điển hình là Tp. Hồ Chí Minh, mô hình nhà nguyên căn hay phòng trọ dạng cao cấp rất được ưa chuộng. Những khu vực có mật độ dân số đông, dịch vụ sôi động như quận 3, 4, 5, 7 (giáp ranh Phú Mỹ Hưng), Phú Nhuận, Bình Thạnh, Tân Bình, Thủ Đức,… lượng nhu cầu rất lớn, kéo theo đó nguồn cung cũng đa dạng không kém. Các khu trọ có chỗ để xe tách biệt, mỗi phòng có chỗ nấu ăn, vệ sinh riêng, internet, máy lạnh,… và nhiều tiện ích khác. Nhìn chung, chúng khá giống với chung cư, khách sạn mini,… Thường chủ đầu tư sẽ mua/thuê những căn nhà lớn, sau đó phân bố thành các phòng để cho thuê.

Tại Khánh Hội, quận 4, một căn phòng trọ 20m2 có giá thuê tầm từ 2,7 – 3,2 triệu đồng/tháng. Đây cũng là một phòng được ngăn từ căn nhà phố nhưng hệ thống phòng ốc khang trang, sạch sẽ, thoát khỏi mô hình nhà trọ thông thường. Tương tự, nhà nguyên căn cho thuê dài hạn hoặc lưu trú ngắn hạn (thường mang tính nghỉ dưỡng, ở những khu vực có du lịch phát triển) cũng được hưởng ứng nhiệt tình. Mỗi căn nhỏ có giá từ 10 triệu đồng/tháng, chưa kể đến những căn có lợi thế mặt tiền, có thể tận dụng vừa kinh doanh vừa để ở,…

Bất động sản cho thuê trong các thị trường như ký túc xá, viện dưỡng lão,… (nhóm thị trường ngách) đang phát triển với mức sinh lời cao, dần chiếm ưu thế. Theo các chuyên gia, Việt Nam là một cơ hội lớn cho nhóm thị trường này bởi sự tương quan với dân số trẻ.

Hiện tại, dù điều kiện kinh tế dưới đại dịch Covid-19 có phần thách thức cho phân khúc bất động sản nhà ở cho thuê nhưng khả năng phục hồi vẫn cao hơn hầu hết so với các phân khúc khác. Mức độ đầu tư vào lĩnh vực này từ năm 2014 đến năm 2019 đã tăng 58%, so với 21% đối với tất cả các khoản đầu tư bất động sản.

Nhà ở cho thuê được chứng minh trên thực tiễn bằng sức sống bền bỉ theo các giai đoạn phát triển, bởi chúng thuộc nhu cầu cơ bản nhất của con người. Theo Savills, số tiền mà mọi người có thể chi cho việc thuê nhà thay đổi đáng kể theo địa lý. Đơn cử, số tiền cao nhất mà các hộ gia đình có thể chi cho tiền thuê nhà là 30% trên thu nhập của hộ gia đình.

Tổng giám đốc Công ty Phú Vinh cho biết, có 2 nhóm nhà đầu tư thật sự quan tâm đầu tư đến kênh bất động sản cho thuê, bao gồm:

• Nhóm thứ nhất: tự mua đất, tự xây nhà rồi cho thuê.
• Nhóm thứ hai: chủ đầu tư có sẵn nhiều tòa nhà nhưng thay vì trực tiếp tham gia kinh doanh, họ chuyển sang cho nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh cho thuê lại. Nghĩa là, sẽ có một nhóm khác chuyên mua lại/thuê lại rồi cho khách thuê.

Theo thống kê, hiện đang có đến 80% người đang có nhu cầu mua nhà nhưng không có đủ điều kiện về tài chính, chưa kể đến nhóm khách hàng là sinh viên, người đi làm,… gia tăng mỗi năm ở các thành phố lớn. Ngoài ra, sự có mặt của các chuyên gia nước ngoài về Việt Nam làm việc cũng là cơ hội lớn cho thị trường bất động sản cho thuê, cộng thêm nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng hàng năm,… Nhìn chung, nhu cầu thuê bất động sản đang có chiều hướng đi lên đáng kể.

Mức giá tốt và cơ hội tiếp cận cao, đầu tư bất động sản cho thuê còn mang lại những lợi ích thấy rõ cho nhà đầu tư:

• Vốn ít: đầu tư bất động sản cho thuê không cần bỏ ra quá nhiều vốn ban đầu, nhà đầu tư có quyền lựa chọn phân khúc thị trường phù hợp với khả năng tài chính của mình, thậm chí là với 0 đồng.
• Thu lợi đều đặn: đặc tính của cho thuê là lợi nhuận, thu nhập mang tính định kỳ theo tháng/quý/năm. Khách thuê cũng ít có tâm lý thay đổi nếu tìm được chỗ thuê vừa ý. Vì vậy, nếu đầu tư đủ tốt, sẽ có lượng khách hàng ổn định với nguồn thu ổn định.

Nguyên tắc chung khi đầu tư bất động sản cho thuê

Những nguyên tắc này áp dụng cho đầu tư nhà cho thuê cũng như các loại hình bất động sản cho thuê khác.

Đầu tư bất động sản cho thuê không dành cho tất cả mọi người

Thị trường bất động sản đa dạng phân khúc, loại hình, hình thức đầu tư,… Điều này tạo ra vô vàn lựa chọn nhưng không phải lựa chọn nào cũng đi cùng thành công. Tương tự, bất động sản cho thuê hấp dẫn, tiềm năng nhưng chưa hẳn ai bước vào đây cũng có chung một thành quả.

Trong đầu tư bất động sản cho thuê, tồn tại những vấn đề mang tính đặc trưng liên quan đến quản lý, xử lý sự cố, bảo trì, bảo hiểm, tìm kiếm nguồn khách hàng ngắn hạn, dài hạn, làm việc với nhiều khách hàng cùng một lúc… Vậy nên, ai có khả năng giải quyết được những vấn đề này mới là người phù hợp để lựa chọn. Đừng chạy theo số đông khi nhu cầu, năng lực của bản thân không đủ để đáp ứng yêu cầu đầu tư.

Mua bất động sản đầu tư cho thuê là mua dòng thu nhập trong tương lai

Nghĩa là, những gì phải trả cho một tài sản ở hiện tại đồng nghĩa với quyết định đầu tư ở tương lai, chính là dòng tiền có được từ việc cho thuê bất động sản. Vì vậy, khi xuống tiền hay đưa ra bất kỳ quyết định nào, cũng cần đặt trong cái nhìn dài hạn.

Vị trí và giá trị là bộ đôi luôn đi cùng nhau

Hầu như với bất kỳ loại hình bất động sản nào, vị trí cũng luôn là yếu tố mang tính nền tảng quyết định đến giá trị sản phẩm và tiềm năng cho nguồn lợi nhuận. Những vị trí những khu đất đắc địa, những căn nhà tọa lạc nơi “đất hóa vàng” đồng nghĩa với bước tiến cực kỳ lớn cho bất động sản cho thuê.

Một vị trí tốt thường được đánh giá dựa trên sự thuận tiện về giao thông, kết nối hạ tầng thông suốt, chuỗi tiện ích đa dạng, gần với bệnh viện, trường học, siêu thị, chợ, khu vui chơi giải trí, thương mại… Đặc biệt, kề cận với các dự án hạ tầng lớn, có ý nghĩa với địa phương và khu vực.

Trong đầu tư, đừng đánh giá thấp tầm quan trọng của đòn bẩy tài chính

Đòn bẩy tài chính luôn được nhắc đến ở mọi diễn đàn về đầu tư bất động sản, công cụ này mang tính hỗ trợ rất lớn cho nhà đầu tư, đặc biệt là những người không quá mạnh về dòng tiền. Khi khoản vay chiếm tỷ lệ cao trong số vốn bỏ ra, nghĩa là cá nhân sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Mặc dù tồn tại 2 mặt được – mất nhưng nếu biết chớp lấy thời cơ, có quyết định đúng đắn và phân chia tỷ lệ hợp lý, nhà đầu tư sẽ sở hữu được những bất động sản tiềm năng, mang lại nguồn lợi nhuận lớn trong tương lai. Ngược lại, những áp lực về lãi suất, tiền vay có thể dẫn đến kế hoạch đầu tư gặp rủi ro. Chuyên gia khuyên rằng, không nên vay quá 30% tổng giá trị bất động sản đầu tư và tận dụng những cách thức huy động vốn tối ưu nhất.

Bất động sản nhà ở là khởi đầu tốt và an toàn nhất

Chính bởi sở hữu lượng nhu cầu cao, nguồn cung hỗ trợ lớn nên bất động sản nhà ở có mặt bằng giá thấp hơn so với bất động sản công nghiệp, thương mại hay dòng nghỉ dưỡng cao cấp,… thủ tục mua cũng không quá phức tạp. Đặc biệt, bài toán quản lý đối với bất động sản nhà ở đều dễ dàng hơn, vì chúng thân thuộc, mang tính phổ biến. Các nhà đầu tư, từ “non tay” đến “lành nghề” đều có thể tham gia.

Quy mô của bất động sản cho thuê tăng lên thì lợi nhuận mang lại cũng có độ hấp dẫn cao hơn

Trong vô số các lựa chọn, những bất động sản có quy mô lớn, phức tạp trong kết cấu, quan lý như tòa nhà lớn, khu công nghiệp, khu thương mại,… luôn đi cùng số vốn ban đầu tương đối “khủng” và những áp lực đi kèm theo hướng tỷ lệ thuận.

Tuy nhiên, mức lợi nhuận thu được từ các dự án này, theo các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp là cực kỳ hấp dẫn, ở mức cao đến rất cao. Những loại hình bất động sản này có giá cho thuê tốt và tính ổn định bởi xu hướng thuê dài hạn chiếm tỷ lệ lớn.

Chỉ xuống tiền khi bản thân thực sự am hiểu

Đầu tư nói chung, bất động sản cho thuê nói riêng, muốn “hốt bạc” cần có chiến thuật tốt; chỉ khi am hiểu về thị trường, cách thức vận hành, nhà đầu tư mới có thể có được kế hoạch hoàn hảo nhất.

Nhà đầu tư nên dành thời gian để khảo sát và nghiên cứu thị trường trước khi bắt tay vào thực chiến. Học qua sách báo, tài liệu chuyên ngành, qua những người có kinh nghiệm đi trước hoặc thậm chí là làm việc với các đơn vị, chuyên gia tư vấn với trình độ chuyên môn cao,… sẽ giúp cá nhân có cái nhìn toàn cảnh hơn về lĩnh vực mà mình mong muốn thử sức.

Nguyên tắc logic trong đầu tư bất động sản

Đối với nguyên tắc này, nhà đầu tư cần trả lời những câu hỏi sau để thấy rõ mối liên hệ giữa các “thành phần” trong chiến thuật đầu tư.

• Đầu tư nhiều tiền thì lợi nhuận trong dài hạn cao hơn là đầu tư ít tiền
• Đầu tư ít tiền nhưng lợi nhuận cao, cũng đồng nghĩa với rủi ro cao.
• Việc chênh giá đi thuê và cho thuê có được duy trì trong thời gian dài?
• Rủi ro trong việc cho thuê lại là gì? Chi phí bảo trì, chi phí quản lý, chi phí an ninh là bao nhiêu?
• Xác định chi phí cho việc tìm kiếm khách hàng là bao nhiêu?

Chia sẻ kinh nghiệm đầu tư nhà cho thuê

Các mô hình kinh doanh nhà cho thuê

Nhà cho thuê là khái niệm dùng để chỉ khá nhiều mô hình hiện nay. Có rất nhiều cách thức để thực hiện nhưng hiện nay, 3 mô hình sau là phổ biến nhất:
Có thể bạn đã gặp rất nhiều hình thức kinh doanh nhà trọ cho thuê khác nhau. Nhưng để phân tích cụ thể, chúng tôi sẽ dựa trên yếu tố chính chủ và không chính chủ và chia thành 3 mô hình chính như sau:

Mô hình sở hữu – cho thuê

Là mô hình cho thuê thông dụng nhất, được hiểu là chủ đầu tư có sẵn đất, tự xây dựng nhà rồi mang đi cho thuê lại. Chủ đầu tư là những người đứng tên trên bất động sản, dù cho thuê thì họ vẫn là người có quyền sở hữu và định đoạt. Đồng thời, trong quá trình cho thuê, nếu gặp phải bất kỳ vấn đề gì thì người đứng ra liên hệ sửa chữa sẽ là chủ nhà – người đứng ra đảm bảo hiệu quả sử dụng nhà ở trong thời gian lý kết hợp đồng. Đối với mô hình này, giá thuê mỗi năm thu về đạt khoảng 10-12%.

Mô hình mua sở hữu – cho thuê

Mô hình này rơi vào các trường hợp chủ đầu tư muốn xây nhà cho thuê nhưng chưa có đất hoặc khó khăn trong việc tìm quỹ đất hoặc tài chính không cho phép vừa mua đất, vừa thi công xây dựng nhà ở. Lúc này, nhà đầu tư sẽ tìm đất để mua và xây nhà cho thuê; hoặc, tìm đến những căn nhà xây sẵn, mua lại, có thể tân trang thêm rồi cho thuê. Khi này, mô hình quay lại tương tự như mô hình sở hữu – cho thuê. Giá thuê mỗi năm thu về từ mô hình này đạt từ 5-6%.

Mô hình thuê nhà – cho thuê lại

Được gọi là hình thức thuê trung gian, vốn bỏ ra ít hơn so với hai mô hình kể trên. Nhà đầu tư sẽ thuê một ngôi nhà của người khác, rồi đem căn nhà đó cho thuê lại với mức giá cao hơn. Tiền lãi nhận được chính là khoản chênh lệch giữa giá thuê do 2 bên đưa ra. Tất nhiên, trước khi cho thuê lại, nhà đầu tư cũng phải tự mình sửa sang, nâng cấp căn nhà tương xứng với mức giá chào thuê; đồng thời đứng ra làm việc trực tiếp với bên thuê lại, đảm bảo điều kiện sống tốt nhất cho họ. Nghĩa là nhà đầu tư đóng vai trò người thuê trung gian và chịu mọi trách nhiệm liên quan đến các phát sinh với bên thuê lại. Đối với mô hình “thuê – cho thuê lại”, giá thuê mỗi năm thu về đạt khoảng 40%.

Chi tiết cách thức đầu tư nhà cho thuê hiệu quả

Lên phương án dự trù các vấn đề khi đầu tư nhà cho thuê

Đầu tư nhà cho thuê cần rất nhiều công đoạn khác nhau, mỗi công đoạn đều có những vấn đề phát sinh, dù phức tạp hay không cũng tiêu tốn không ít thời gian, công sức để khắc phục. Một nhà đầu tư thông minh luôn có sẵn phương án dự trù cho mình, điều này chứng tỏ họ đã có sự nghiên cứu kỹ và khả năng dự đoán tương đối tốt.

Bằng cách này, nhà đầu tư sẽ hạn chế được ở mức thấp nhất các rủi ro của việc kinh doanh, hỗ trợ kế hoạch đầu tư có thể “sống sót” trong thời gian dài.

Với mô hình Sở hữu/mua sở hữu – cho thuê

Xác định diện tích đất và giá đất, dự trù chi phí xây dựng: một căn nhà muốn đem lại lợi nhuận tốt phải đảm bảo công năng được trang bị đầy đủ, chưa xét đến các yếu tố như thiết kế, tính thẩm mỹ,… Bạn cần chọn những khu đất có kích thước phù hợp, địa thế tương đối. Tùy vào vị trí lựa chọn mà giá đất, giá nhà, giá nhân công xây dựng có sự khác biệt.

Như vậy, nhà đầu tư cần có con số ước lượng về số tiền bỏ ra để mua đất và xây nhà; tham khảo nhiều nguồn thông tin, đơn vị cung cấp dịch vụ nhất có thể để tối ưu số vốn; đồng thời đặt ra một khoảng xê dịch cho phép, bởi trên thực tế, xây dựng khiến tài chính phát sinh rất nhiều:

Về kết cấu nên có đầy đủ phòng khách, phòng bếp, ít nhất 2 phòng ngủ hoặc 1 phòng ngủ đủ rộng, nhà tắm, sân phơi, ban công, sân thượng nếu có càng tốt. Nếu là dạng phòng thì phải đảm bảo ít nhất 5 phòng.
Không gian nên đảm bảo sao cho có độ thoáng, dù diện tích rộng hay hẹp cũng nên sử dụng những bản vẽ hiện đại, thông minh, luôn có ánh sáng và gió trời.

Chi phí quản lý: xác định xem ai sẽ chịu trách nhiệm quản lý nhà ở cho thuê. Thường thì mô hình nhỏ, chủ nhà sẽ kiêm luôn công việc này, không cần thuê bên thứ ba và tiết kiệm được một khoản chi phí. Tuy nhiên, nếu quy mô lớn hơn, nhà đầu tư cần có sự quản lý chuyên nghiệp, xử lý kịp thời những trục trặc về cơ sở hạ tầng và vật chất, theo dõi nộp tiền điện nước, thông báo các khoản chi tiêu. Như vậy, khoản phí bỏ ra hàng tháng cho việc này là bao nhiêu? Phí quản lý có mức biến động ra sao trên thị trường? Đồng thời, nhà đầu tư trả lời thêm một số câu hỏi:

• Ai là người ghi điện, nước, thu tiền phòng hằng tháng, đăng ký tạm trú tạm vắng…
• Ai xử lý phát sinh hư hỏng: bóng đèn, cửa nẻo, van nước….
• Ai quản lý người đăng ký, người trả phòng…

Với hình thức thuê – cho thuê

Số vốn bỏ ra ban đầu sẽ không nhiều bằng việc mua đất, xây nhà; các nhà đầu tư mới tham gia hoặc vốn mỏng thường yêu thích cách làm này bởi số tiền vừa vặn với khả năng tài chính. Tuy nhiên, vấn đề lớn nhất để áp dụng thành công mô hình thuê – cho thuê chính là dự trù phương án, chi phí dùng để cải tạo ngôi nhà – yếu tố quyết định đến giá thuê, lợi nhuận và cơ hội tiếp cận khách hàng.

Nếu để nguyên hiện trạng căn nhà để cho thuê, cơ hội sẽ bị rút bớt bởi thiếu tính sáng tạo, mới lạ và khác biệt; đồng thời giá thuê cũng không nhỉnh hơn con số mà nhà đầu tư bỏ ra cho chủ nhà là mấy. Nếu xác định lâu dài, thu lợi lớn thì nhất định phải tân trang.

Bước này nghe có vẻ đơn giản nhưng muốn có phương án chính xác, nhà đầu tư phải nắm bắt được hiện trạng căn nhà, ý tưởng sửa chữa, giá nhân công, vật liệu,… Tùy vào mức độ phức tạp mà xác định số tiền bỏ ra. Thậm chí, một số ngôi nhà có chi phí cải tạo gần bằng với cả việc xây mới. Do đó, nhà đầu tư nên lên định hướng thật kỹ, tốt nhất là tính đường dài, sao cho nếu sau này có thay đổi gì về kiến trúc cũng dễ dàng thực hiện hơn.

Một yếu tố khác không kém phần quan trọng chính là lường trước rủi ro về pháp lý, cụ thể là mối quan hệ giữa nhà đầu tư với chủ nhà theo hợp đồng thuê. Điều này hạn chế việc chủ nhà đòi lại bất động sản khi chưa hết thời hạn hoặc có các động thái gây khó dễ trong quá trình kinh doanh. Nội dung hợp đồng phải được sàng lọc cẩn thận, dự trù những tình huống bất lợi có thể phát sinh để cùng nhau thỏa thuận, thống nhất một cách rõ ràng. Nên nhớ rằng, chi phí bỏ ra để tân trang ngôi nhà không hề nhỏ, nếu hợp đồng chấm dứt “nửa đường”, nhà đầu tư phải gánh hậu quả nặng nề.

Việc lên phương án dự trù là bước đệm nền tảng, ví như chiếc “xương sống” cho kế hoạch dài hạn sau này. Muốn triển khai trên thực tế hiệu quả, cần kết hợp cùng những định hướng đúng đắn về các yếu tố liên quan đến công việc kinh doanh.

Xác định và lựa chọn đối tượng khách hàng cho thuê

Bên cạnh thiết kế nhà ở theo hướng cơ bản, phù hợp với số đông khách thuê, nhà đầu tư có thể nghiên cứu trước đối tượng khách hàng mà mình muốn hướng đến để có những ý tưởng riêng. Bằng cách này có thể đánh trúng trọng tâm nhanh hơn.

Với nhà nguyên căn, phòng trọ cao cấp, khách thuê thường là những người có thu nhập tầm trung trở lên (từ 100 – 200 triệu/năm). Họ không đòi hỏi cuộc sống quá sang chảnh nhưng về cơ bản phải có môi trường hiện đại, thoải mái và tiện nghi. Tiêu chuẩn mà nhóm khách hàng ngày đặt ra thường là:

• Nằm ở trung tâm thành phố, tiện đi lại, nơi có cơ sở hạ tầng hiện đại
• Giá cả dao động sẽ từ 4 – 10 triệu/ tháng (tùy hình thức cho thuê)
• Diện tích sàn tối thiểu là 25 – 50m2

Trong khi đó, ở phân khúc nhà ở bình dân, đối tượng chủ yếu là sinh viên, công nhân, người có thu nhập thấp. Tiêu chuẩn đặt ra về điều kiện sống không cần quá cao, đáp ứng một số điều kiện như:

• Giá cả dao động từ 1,5 triệu – 3.5 triệu/tháng
• Nhà ở tập trung gần các khu công nghiệp, các trường đại học, các vùng dân cư cách trung tâm 12 – 15km.
• Diện tích sống trong khoảng 10 – 25m2

Hiểu được nhu cầu, tâm lý khách thuê, nhà đầu tư sẽ biết cách “cải tiến” sản phẩm của mình sao cho phù hợp với thị hiếu, bắt nhịp cùng thị trường.

Định ra mức giá thuê phù hợp với từng loại nhà

Đặt ra mức giá thuê sao cho phù hợp với hiện trạng căn nhà, địa thế, so với mặt bằng giá và bài toán lợi nhuận chưa bao giờ dễ dàng với các nhà đầu tư. Nếu định quá thấp thì lỗ, cao quá thì khó có khách thuê, mà bình bình lại không có lời, chậm thu hồi vốn, nếu sử dụng đòn bẩy tài chính lại càng áp lực,…

Vì vậy, việc định giá cho thuê cần tương quan với những giá trị thực mà nhà đầu tư đang có. Tất nhiên, cần có thời gian để việc kinh doanh ổn định và dòng thu nhập đều đặn hơn, khi này mới đánh giá được hiệu quả đầu tư.

Giá cho thuê nên cân nhắc trên một số yếu tố cơ bản như sau:

• Vị trí ngôi nhà
• Diện tích ngôi nhà
• Tình trạng ngôi nhà (ngoại thất và nội thất)
• Ưu thế về kinh doanh: tiện ích, giao thông, dịch vụ, mật độ dân cư,…

Ngoài ta, nhà đầu tư cũng nên nghiên cứu về sự thay đổi giá trên thị trường và các khu vực lân cận để tiết kiệm thời gian, có cơ sở so sánh, đối chiếu dễ dàng hơn. Hoặc, các công ty môi giới chuyên nghiệp vẫn có thể hỗ trợ nhà đầu tư nếu cần. Lưu ý, giá thuê cũng nên tính đến các khoản đầu tư ban đầu bỏ ra, chi phí bảo trì thiết bị nhằm duy trì chất lượng về sau này,…

Sử dụng những kênh quảng cáo và tiếp thị hiệu quả

Sống trong thời đại công nghệ 4.0, khi mọi thứ đang dần trở nên dễ dàng hơn chỉ với 1 cú click chuột, không cần đi đâu xa, vẫn có những thông tin mang chúng ta tìm kiếm. Đây là một cơ hội lớn, sự hẫu thuận đắc lực cho đầu tư bất động sản nói chung, kinh doanh nhà cho thuê nói riêng. Kinh nghiệm đầu tư nhà cho thuê hiệu quả từ các nhà đầu tư cho thấy, họ tận dụng tối đa các kênh quảng cáo để tăng mức phủ sóng, tiếp cận với số lượng khách hàng lớn và đa dạng.

Hiện nay, nhà đầu tư có thể lựa chọn nhiều hình thức, kênh tiếp thị, như các trang rao vặt, diễn đàn mua bán, các website chuyên về bất động sản, facebook, zalo,… Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, lượng thông tin trên các phương tiện rất lớn nhưng hiếm có sự cam kết về chất lượng. Đây cũng chính là một điểm trừ, khách hàng quan tâm nhưng cũng sẽ dè chừng với mọi thứ được cung cấp.

Vì vậy, muốn làm tốt công tác “truyền thông” cho sản phẩm, nhà đầu tư nên chọn những kênh uy tín, nhận được đánh giá cao, nội dung chất lượng, được kiểm duyệt nghiêm ngặt. Bên cạnh đó, bài đăng phải rõ ràng về nội dung, hình ảnh chân thực, thông tin liên hệ rõ ràng. Đây là các tiêu chí cơ bản để khách hàng đánh giá mức độ uy tín của bất động sản.

Ngoài ra, nếu các bài quảng cáo, rao vặt chưa mang lại hiệu quả như mong muốn, nhà đầu tư có thể liên hệ với các nhà môi giới hoặc trung tâm môi giới bất động sản chuyên nghiệp. Những cá nhân, đơn vị này sở hữu kho dữ liệu khách hàng lớn, biết rõ nhu cầu của từng nhóm đối tượng, do đó, sẽ nhanh chóng định vị được khách thuê phù hợp và tiềm năng, đưa ra lời khuyên hữu ích, hiệu quả nhất cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, số lượng các công ty, trung tâm dịch vụ môi giới hiện nay không hề ít và chất lượng cũng không đánh đồng như nhau; có nơi uy tín, có nơi lại không. Vì vậy, để tranh những trường hợp lừa đảo, và bị lợi dụng thông tin, tiền, sản phẩm cho thuê,… nhà đầu tư phải tìm hiểu thật kỹ nơi mình muốn gửi gắm sản phẩm. Khi làm việc cũng cần rõ ràng, cẩn thận về các khoản phí, hoa hồng, cam kết công việc, tiến độ, thủ tục, phương thức thanh toán,… nhằm tránh những rắc rối không đáng có.

Luôn cẩn thận khi ký kết hợp đồng cho thuê nhà

Bất kể là với mô hình nhà ở cho thuê nào, hợp đồng thuê nhà cũng đóng vai trò quan trọng, ràng buộc về mặt pháp lý giữa các bên, xác định rõ quyền lợi, nghĩa vụ, cơ sở giải quyết tranh chấp,… Rất nhiều trường hợp vì chủ quan mà chính các nội dung thỏa thuận trong hợp đồng lại là nguyên nhân gây ra rắc rối.

Đặc biệt, với đối tượng là nhà cho thuê, những vấn đề liên quan đến trách nhiệm sửa chữa, bảo quản nhà ở thường phải cụ thể, chi tiết. Ngoài ra, quy định rõ về tiền đặt cọc, thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán; thời hạn báo trước khi chấm dứt hợp đồng, phạm vi tác động đến nhà ở của người thuê,… Tóm lại, về mặt hợp đồng phải chặt chẽ, kỹ càng; có thể nhờ đến luật sư, các văn phòng, công ty luật để đảm bảo tính pháp lý cao nhất.

Cơ bản, hợp đồng cho thuê cần xác định rõ như sau:

• Giá cả: tiền đặt cọc, giá thuê, tiền điện nước, tiền tăng giá thuê theo định kỳ,…
• Thời hạn: thời hạn thuê, thời hạn tăng giá thuê, đặt cọc bao nhiêu tháng tiền nhà, thời hạn đóng tiền thuê nhà,…
• Các khoản chi phí khác: tiền thuế, bồi thường thiệt hại hư hỏng vật chất.
• Điều lệ tuân thủ: thay đổi cấu trúc ngôi nhà, thời gian hoạt động, được cho thuê lại hay không, trách nhiệm giữ gìn tài sản, cơ sở vật chất,…

Xây dựng mối quan hệ giữa bên thuê và bên cho thuê

Thuê nhà – cho thuê nhà không chỉ đơn thuần là giao dịch có đi có lại, nếu muốn việc kinh doanh tốt đẹp, nên xây dựng chúng thành mối quan hệ gắn kết, mục đích là kéo dài hợp đồng thuê. Rất đơn giản, bên cho thuê chỉ cần quan tâm để ý hơn đến cảm nhận của người thuê bằng việc hỏi họ cảm thấy như thế nào, có thoải mái hay không, có cần hỗ trợ gì thêm hay không,… Trong thời gian thuê, thường xuyên trao đổi để mối quan hệ chủ nhà – người thuê gần gũi, dễ chịu hơn. Cách này cũng có thể giúp nhà đầu tư tạo dựng được thương hiệu cho mình, bởi nếu hài lòng, người thuê rất sẵn lòng giới thiệu với những người có nhu cầu khác.

Kinh nghiệm đầu tư nhà cho thuê đã chỉ cách để các nhà đầu tư vận hành bất động sản một cách hiệu quả và chuyện nghiệp. Còn lại, thành hay bại là phụ thuộc vào cách ứng dụng của mỗi người.

Xem thêm:

• Kinh nghiệm đầu tư quán ăn hút khách, doanh thu cao (Chia sẻ)
• Kinh nghiệm đầu tư bể bơi có lời, an toàn từ A – Z
• Toàn bộ kinh nghiệm đầu tư phòng gym cho người mới (Chi tiết)