Kinh nghiệm đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng (Phân tích & Lời khuyên)

Kinh nghiệm đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng (Phân tích & Lời khuyên)

Biệt thự nghỉ dưỡng dường như là lựa chọn chưa bao giờ hết “nóng” trên thị trường đầu tư, mặc dù phân khúc này chịu không ít rung lắc trong thời gian qua.

Trong bối cảnh dịch bệnh, nhu cầu xuống tiền vào bất động sản, đầu tư nhà đất càng tăng vọt. Đầu tư vào nhà phố, đầu tư shophouse, đầu tư căn hộ chung cư, đặc biệt là đầu tư đất nền,… trở thành sự ưu tiên hàng đầu cho nhiều cá nhân.

Bên cạnh bất động sản nhà ở, bất động sản du lịch cũng “rộn ràng” không kém. Covid-19 khiến hoạt động du lịch ảnh hưởng không nhỏ nhưng các khảo sát cho thấy, các sản phẩm thuộc phân khúc nghỉ dưỡng vẫn tạo được làn sóng đầu tư tuy âm thầm song lại khá mạnh mẽ. Ngoài đầu tư homestay, đầu tư khách sạn,… đầu tư vào biệt thự nghỉ dưỡng được đánh giá là kênh truyền thống và có chỗ đứng vững chắc trên thị trường.

Tuy nhiên, biệt thự nghỉ dưỡng là loại hình sản phẩm không phải ai cũng thực sự phù hợp. Bên cạnh sự đòi hỏi một lượng vốn lớn, nhà đầu tư cần am hiểu và có chiến thuật thông minh để khai thác sinh lời hiệu quả từ một sản phẩm mang nhiều yếu tố đặc trưng.

Cùng tìm hiểu kinh nghiệm đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng đắt giá từ các phân tích và lời khuyên của chuyên gia.

Biệt thự nghỉ dưỡng là gì?

Biệt thự nghỉ dưỡng có thể hiểu đơn giản nhất là loại hình kiến trúc có thiết kế dạng biệt thự, phục vụ vào mục đích nghỉ ngơi, thư giãn trong các chuyến du lịch, kỳ nghỉ. Theo đó, biệt thự luôn là bất động sản có kiến trúc tinh tế, độc đáo, sang trọng và rộng rãi, tiện nghi. Vì là mục đích nghỉ dưỡng nên những căn biệt thự này được xây dựng ở những nơi có sự phát triển về du lịch, dịch vụ, nơi có cảnh quan thiên nhiên đẹp như ven biển, ven núi, vùng ngoại thành, trong các trang trại, sân golf,…

Biệt thự nghỉ dưỡng được chia làm 03 phân khúc chủ đạo, gồm tầm trung, cao cấp và hạng sang, xa xỉ. Hiện nay, phân khúc cao cấp và xa xỉ đang chiếm tỷ lệ lớn trên thị trường bởi đối tượng khách hàng hướng tới có xu hướng tăng, nhất là những khu nghỉ dưỡng ven biển.

Biệt thự nghỉ dưỡng ven biển thường tập trung ở Hải Phòng, Đà Nẵng, Phú Quốc, Quy Nhơn, Cam Ranh, Thanh Hóa,… Biệt thự núi đa phần ở Sapa, Tam Đảo, Hà Giang, Hòa Bình,… Ngoài ra, các biệt thự nghỉ dưỡng sân golf cũng trở nên thịnh hành so với trước, thường tập trung ở ven đô. Tại khu vực phía Nam, những địa phương lân cận Tp. Hồ Chí Minh như Đồng Nai, Bình Dương, Long An,… là nơi có các dự án nghỉ dưỡng sân golf nổi bật.

Biệt thự nghỉ dưỡng là gì

Một số loại hình biệt thự nghỉ dưỡng hiện nay:

Biệt thự đồi: loại hình biệt thự này được xây dựng trên đồi, được bao quanh bởi những dãy núi trùng điệp, cây cối xanh tươi.

Phong cách thiết kế của biệt thự đồi thường là tận dụng triệt để không gian xanh của cây cối và khoảng rộng của thiên nhiên làm điểm nhấn. Vì vậy, dễ nhận thấy, các căn biệt thự này có view nhìn ra biển, thung lũng hoặc trung tâm thành phố,…

Biệt thự sông, hồ: điểm tọa lạc là những khu vực xung quanh khu hồ núi, có phong cảnh đẹp; được xem là nơi hội tụ phong thủy và nguồn vượng khí, tốt cho sức khỏe, tinh thần, thích hợp để nghỉ ngơi, thư giãn.

Những căn biệt thự này có phong cách thiết kế gần gũi với tự nhiên, đặc biệt là tựa núi hướng hồ, vừa tạo vẻ bề thế, kiên cố, vừa phong cảnh hữu tình. Các vùng địa thế miền núi trung du phía Bắc như Thái Nguyên, Hà Giang, Tuyên Quang, Quảng Ninh… rất thích hợp để xây biệt thự loại này.

Biệt thự biển: là loại hình “truyền thống”, lâu đời trên thị trường, có vị trí ở những bãi biển đẹp, đầy đủ tiện ích, dịch vụ xung quanh.

Vì gần biển nên phong cách thiết kế theo hướng không gian mở để đón gió, đón nắng, tạo sự hài hòa với cảnh quan, vừa thoáng mát, yên bình, vừa cao cấp, sang trọng. Các ngôi biệt thự này thường nằm trong một quần thể nghỉ dưỡng ở vị trí thuận lợi trên các bãi biển xinh đẹp, hoang sơ như Phú Quốc, Nha Trang…

Biệt thự sân golf: là loại hình còn khá hiếm trên thị trường nhưng lại rất được ưa chuộng, chúng nằm trong các sân golf quy mô lớn, có tiện ích khép kín, cao cấp, đẳng cấp quốc tế,… Biệt thự loại này mang lại trải nghiệm đậm chất thượng lưu, vừa nghỉ ngơi, vừa thư giãn với môn thể thao quý tộc – golf.

Phong cách thiết kế của biệt thự sân golf ưu tiên kiến trúc mở, có ban công, gắn kết với thiên nhiên và tầm nhìn hướng ra sân golf. Dự án biệt thự sân golf cũng lựa chọn các vùng ngoại thành, quỹ đất lớn, cảnh quan thiên nhiên trù phú để triển khai.

Ưu – nhược điểm khi đầu tư vào biệt thự nghỉ dưỡng

Ngày nay, đầu tư vào biệt thự nghỉ dưỡng được xem là xu hướng. Rất nhiều nhà đầu tư có tiềm lực về tài chính chọn loại hình này như một căn nhà thứ hai hoặc đầu tư cho thuê lại với nhiều tiềm năng về lợi nhuận. Cùng với đó, sự bùng nổ của hạ tầng, dịch vụ, kích cầu du lịch, sự thay đổi của thị hiếu đã châm ngòi cho bất động sản nghỉ dưỡng nói chung, biệt thự nghỉ dưỡng nói riêng thực sự bùng nổ.

Tuy nhiên, cũng tương tự như các loại hình bất động sản khác, biệt thự nghỉ dưỡng bên cạnh những yếu tố lợi thế, tồn tại không ít nhược điểm và rủi ro. Đúng như quy luật đã chỉ ra, càng hấp dẫn lại càng nhiều nguy cơ tiềm ẩn.

Ưu điểm khi đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng

Tiềm năng thị trường lớn, đầu tư an toàn

Việt Nam là một quốc gia có tiềm năng về du lịch, từ vị trí địa lý đến lợi thế cảnh quan. Khách du lịch trong và ngoài nước ngày càng thay đổi tư duy trong việc lựa chọn nơi lưu trú cho các kỳ nghỉ, đề cao tính hiện đại, độc đáo và tiện nghi. Khách quan để đánh giá thì bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam còn rất nhiều cơ hội để tạo ra sự bứt phá.

Hầu hết các chủ đầu tư của những dự án biệt thự nghỉ dưỡng đều là những doanh nghiệp lớn, có uy tín và nhiều kinh nghiệm. Có như vậy, họ mới đủ tiềm lực kinh tế cũng như mang lại tính cam kết cao để khách hàng lựa chọn.

Ngoài ra, các dự án nghỉ dưỡng phần lớn là những dự án mang tính quy mô, được chuẩn bị kỹ lưỡng từ quy hoạch đến thiết kế. Khi bắt tay vào thực hiện, chủ đầu tư đã có sự tính toán để mang lại tối đa tiềm năng cho dự án. Đặc biệt, họ rất chú trọng vào khâu pháp lý – yếu tố quyết định đến tiến độ và uy tín trên thị trường.

Các khu biệt thự nghỉ dưỡng thường được xây dựng nằm trong các dự án khu resort, khách sạn cùng hệ thống tiện ích như nhà hàng, trung tâm thương mại, giả trí, spa, sân golf,… vì vậy, công suất hoạt động của biệt thự nghỉ dưỡng luôn ở mức cao trên 80%.

Lợi nhuận hấp dẫn, ổn định

Đầu tư vào biệt thự nghỉ dưỡng mang lại mức lợi nhuận tương đối cao, xứng tầm với quy mô và số vốn đầu tư; mang lại cam kết về khoản thu lợi ổn định hàng năm. Trong 3 – 5 năm, lợi nhuận dao động ở mức từ 7 – 14%. Với những ai đầu tư như căn nhà thứ 2, vừa đáp ứng nhu cầu ở, vừa có thể sinh lời hàng năm từ hoạt động cho thuê.

Hình thức đầu tư không quá vất vả

Thường thì khi đầu tư vào các loại hình bất động sản mang tính quy mô, nhà đầu tư sẽ khá e ngại ở khâu quản lý và vận hành. Tuy nhiên, với biệt thự nghỉ dưỡng, hầu hết đều đã có đội ngũ thuộc dự án. Nhà đầu tư không cần phải làm quá nhiều nhưng khoản lợi nhuận, thu nhập vẫn đảm bảo đều đặn. Đi kèm với các dự án là dịch vụ bảo trì, bảo dưỡng biệt thự, điều này giúp cho chất lượng sản phẩm không bị hư hỏng, xuống cấp.

Được hưởng các chính sách tại dự án

Các dự án khu nghỉ dưỡng, ngoài mang lại tỷ suất sinh lợi hấp dẫn hàng năm, nhà đầu tư còn được hưởng những chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư, ví dụ như được hưởng 15 đêm nghỉ dưỡng hàng năm ở khách sạn hoặc biệt thự nghỉ dưỡng cùng hệ thống, có cơ hội trải nghiệm ở nhiều dự án khác nhau,…

Ưu nhược điểm đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng

Nhược điểm khi đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng

Bên cạnh những con số hấp dẫn và ưu đãi tuyệt vời từ biệt thự nghỉ dưỡng, loại hình này cũng có nguy cơ phát sinh rủi ro từ các yếu tố khách quan lẫn chủ quan.

Rủi ro đến từ yếu tố bên ngoài

  • Kinh tế khu vực: mức độ phát triển của nền kinh tế sẽ ảnh hưởng tới chất lượng dịch vụ, cơ sở hạ tầng của khu nghỉ dưỡng và khu vực xung quanh, tác động đến đối tượng và phạm vi khách hàng.
  • Chính trị: Khi Chính trị bất ổn sẽ ảnh hưởng tới vấn đề an toàn của du khách nghỉ dưỡng trong nước và quốc tế, cũng là yếu tố quan trọng xem họ có quyết định lưu trú tại đó hay không.
  • Điều kiện tự nhiên: Vị trí, khí hậu, thiên tai là yếu tố bất khả kháng mà con người khó có thể tác động. Với bất động sản nghỉ dưỡng, những yếu tố này lại có sức ảnh hưởng không nhỏ đến tính độc đáo của sản phẩm cũng như tính an toàn khi vận hành.
  • Nhu cầu khách hàng: Sản phẩm muốn có chỗ đứng cần đánh trúng tâm lý, thị hiếu của khách hàng. “Đánh sai” chắc chắn lợi nhuận không cao.
  • Cạnh tranh của nguồn cung: các chuyên gia đang lên tiếng cảnh báo về nguy cơ bão hòa của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.
  • Mức biến động của lãi suất ngân hàng: không ai có thể lường trước được biến động lãi suất ngân hàng. Nếu lãi suất ngân hàng biến động lớn hơn so với mức cam kết lợi nhuận thì rủi ro sẽ thuộc về nhà đầu tư.

Rủi ro đến từ sản phẩm

  • Chất lượng sản phẩm: mỗi sản phẩm sẽ có vị trí, trang bị tiện ích, chất lượng dịch vụ, thiết kế khác nhau. Điều này tạo nên tính khác biệt, đồng thời cũng là yếu tố mang tính quyết định đến giá trị, sức hút về lâu dài cho sản phẩm. Vì vậy, sản phẩm nếu không được phát triển dựa trên sự nghiên cứu thị trường, nhu cầu, thị hiếu, xu hướng trong tương lai,… sẽ rất khó có được sự cạnh tranh.
  • Thương hiệu: Ở bất kỳ lĩnh vực nào cũng vậy, một thương hiệu tốt luôn lấy được lòng tin dễ dàng hơn từ những dịch vụ chăm sóc khách hàng và chiếm được lòng tin của khách hàng từ sự uy tín của riêng mình. Trường hợp thương hiệu bị ảnh hưởng, tất yếu cũng tạo sự ảnh hưởng theo cho sản phẩm.
  • Đơn vị quản lý & vận hành dự án: Đơn vị quản lý không chuyên nghiệp, vận hành không hiệu quả khiến nhà đầu tư gặp khó khăn, ảnh hưởng đến lợi nhuận.
  • Năng lực của chủ đầu tư: có thể gặp phải các vấn đề như tài chính không tốt, năng lực không cao dễ dẫn tới các rủi ro như: chậm tiến độ, sản phẩm kém chất lượng, cam kết sinh lời không đảm bảo,…
  • Rủi ro từ đòn bẩy tài chính: việc vay mua/đầu tư bất động sản không hiếm nhưng với biệt thự nghỉ dưỡng, nhà đầu tư cần nguồn vốn mạnh. Nếu khoản vay quá lớn có thể là con dao hai lưỡi khi nhà đầu tư không nắm chắc dòng tiền.
  • Rủi ro về tính thanh khoản: biệt thự nghỉ dưỡng trên thực tế có tính thanh khoản thấp hơn các loại hình khác (đất nền, nhà phố, chung cư,…). Vì vậy, sẽ thích hợp để đầu tư dài hạn hơn là lướt sóng. Nếu không xác định ngay từ đầu, nhà đầu tư sẽ dễ gặp rủi ro.
  • Khả năng khai thác vận hành biệt thự nghỉ dưỡng: khả năng khai thác kinh doanh sau khi nhận bàn giao ảnh hưởng đến công suất phòng, giá phòng/đêm và lợi nhuận hàng năm của nhà đầu tư. Vì vậy:
    – Cần tính đến độ minh bạch của báo cáo kiểm toán kết quả kinh doanh hàng năm của đơn vị khai thác vận hành khu biệt thự ra sao?
    – Công suất phòng có đạt như dự tính, giá phòng có ổn định ở mức cao hay chỉ lên xuống theo từng thời điểm.
    – Ai sẽ là đơn vị kiểm toán?

Kinh nghiệm đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng

Kinh nghiệm đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng hữu ích

Với những đặc thù riêng, biệt thự nghỉ dưỡng là lựa chọn hấp dẫn nhưng rất cần một chiến thuật an toàn. Không chỉ dừng lại ở những nguyên tắc lựa chọn bất động sản cơ bản, nhà đầu tư cần có thời gian, công sức để “đào sâu” hơn nhằm hiểu thị trường, hiểu khách hàng và hiểu cả chính bản thân mình muốn gì.

Muốn đầu tư an toàn, lãi cao, đừng bỏ qua những kinh nghiệm “vàng “ dưới đây.

Vị trí dự án bất động sản

Như một nguyên tắc bất di bất dịch trong đầu tư địa ốc, vị trí luôn là yếu tố then chốt hàng đầu, quyết định và ảnh hưởng đến nhiều khía cạnh của sản phẩm. Với một sản phẩm đặc thù như biệt thự nghỉ dưỡng, vị trí lại càng quan trọng. Trong bất động sản nghỉ dưỡng, phục vụ cho đối tượng là khách du lịch, vị trí càng thuận lợi, càng đi cùng với hứa hẹn khả quan về lợi nhuận.

Để có được vị trí tốt cho bất động sản, nhà đầu tư cần phải khảo sát ở nhiều nơi, tập trung vào các khu vực có lợi thế, tiềm năng về du lịch, như Phú Quốc, Vũng Tàu, Đà Nẵng, Hội An, Nha Trang, Phan Thiết,…

Nhìn chung, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng ven biển hiện nay đang chiếm ưu thế, những khu vực ngoại thành, vùng núi vẫn đang trên đà “thăng hạng”. Tuy nhiên, dù ở đâu, điều kiện quan trọng nhất vẫn phải là di chuyển thuận tiện, có tàu du lịch, sân bay, đường cao tốc,… nhằm rút ngắn thời gian di chuyển, dễ dàng kết nối với các tiện ích.

Yếu tố cảnh quan, phong thủy của dự án

So với các loại hình bất động sản khác, biệt thự nghỉ dưỡng là loại hình rất coi trọng yếu tố cảnh quan và chịu sự chi phối lớn từ chúng. Các dự án có phong thủy tốt, cảnh quan đẹp mắt hầu hết đều có tính thanh khoản cao và khả năng duy trì sức hút trên thị trường lớn. Hầu như các dự án phong thủy tốt sẽ giúp cho tính thanh khoản của các dự án tăng cao hơn so với các dự án khác.

Thực ra, việc đánh giá yếu tố thẩm mỹ của các dự án biệt thự nghỉ dưỡng không có bất kỳ chuẩn mực nào, cơ bản dựa trên nhu cầu, đánh giá của người mua, xem xét tương quan với vị trí, đối tượng khách hàng,… Ngoài ra, mỗi dự án còn chịu sự chi phối của tư duy chủ đầu tư, tiềm lực tài chính,… Vì vậy, cách tốt nhất là người mua nên khảo sát thực tế càng nhiều càng tốt, kết hợp cùng kiến thức phong thủy để nhìn nhận sâu sắc hơn. Dù là biệt thự nghỉ dưỡng biển, vùng núi hay trong sân golf cũng cần có yếu tố cảnh quan, khả năng gắn kết với thiên nhiên bên cạnh sự đẹp mắt của kiến trúc nhà ở.

Cân nhắc thời gian thu hồi vốn

Thời gian để đầu tư và thu hồi vốn từ biệt thự nghỉ dưỡng có sự khác nhau giữa các nơi. Ví dụ, các biệt thự nghỉ dưỡng biển ở Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng vẫn sẽ có tỷ suất lợi nhuận lý tưởng từ 10 đến 16%/năm và có thể tăng giá trị lên tới 30% so với thời gian đầu là 5 năm. Nếu xuống tiền ở đây, khi có sự chia sẻ lợi nhuận giữa chủ đầu tư và khách hàng trên các cơ sở giá bán hợp lý thì tỷ suất lợi nhuận đạt tối thiểu, thời gian thu hồi vốn ngắn lại.

Bài toán dòng tiền đầu tư vào biệt thự nghỉ dưỡng

Biệt thự nghỉ dưỡng thường có giá bán ở mức cao, vì vậy, nhà đầu tư cần nghiêm túc để quyết định “bước chân” vào thị trường này. Nếu vay để đầu tư thì lãi suất sẽ không vượt quá 11% một năm với chu kỳ vay 10 năm, như vậy mới đảm bảo khả năng sinh lời.

Những lưu ý khi đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng

Pháp lý dự án minh bạch

Pháp lý dự án bao gồm các giấy phép xây dựng, quy hoạch, kinh doanh và giấy phép sử dụng đất… Chỉ khi hồ sơ pháp lý an toàn, nguồn tiền mới có tính cam kết cao, có cơ sở để kỳ vọng vào khả năng sinh lời.

Chọn mặt gửi vàng

Chủ đầu tư uy tín – năng lực tài chính mạnh là yếu tố quan trọng khi lựa chọn dự án biệt thự nghỉ dưỡng để đầu tư. Chỉ khi có năng lực, dự án mới đảm bảo tiến độ xây dựng, chất lượng công trình và nhất là việc hoạch định chiến lược phát triển cho dự án, hợp tác với đơn vị vận hành khác, hỗ trợ tốt nhất cho người mua.

Lựa chọn đơn vị quản lý & vận hành chuyên nghiệp

Nhà đầu tư nên ưu tiên các yếu tố về uy tín, kinh nghiệm, thương hiệu khi đi tìm đơn vị quản lý và vận hành. Những đơn vị có tầm quốc tế đồng nghĩa với lượng khách quốc tế cũng lớn, và là lợi thế để tiếp cận các khách hàng tiềm năng.

Với những kinh nghiệm đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng được chia sẻ, hi vọng sẽ giúp ích cho các cá nhân đang có ý định đầu tư vào loại hình này.

Xem thêm: