Được đánh giá là “con gà đẻ trứng vàng” trên thị trường bất động sản, phân khúc Shophouse trở thành lựa chọn hàng đầu của những nhà đầu tư muốn sinh lợi khủng.
Đầu tư nhà đất nói chung vốn có rất nhiều lựa chọn, đặc biệt trong bối cảnh dòng vốn dịch chuyển vào thị trường này ngày một sôi động. Nếu như đầu tư đất nền, đầu tư căn hộ, đầu tư đất nông nghiệp, đầu tư đất vườn, đầu tư khách sạn,… đã sớm định hình được sức hút thì những năm gần đây, cùng với sự phát triển mạnh mẽ, các lựa chọn đầu tư nhà phố, đầu tư shophouse, đầu tư homestay cũng dần có chỗ đứng nhất định.
Shophouse là loại hình bất động sản không quá mới tại Việt Nam nhưng để nói về tiềm năng, giá trị và lợi nhuận thì chỉ thực sự tăng nhiệt vài năm trở lại đây. Nguồn cung của phân khúc này không lớn, thậm chí có phần khan hiếm, chỉ chiếm một phần trăm tỷ lệ rất nhỏ trong các dự án. Có lẽ vì điều này mà shophouse sở hữu vị thế không phải dạng vừa trong nhóm sản phẩm sinh lợi khủng. Tuy nhiên, lợi thế này có thực sự cam kết về mức độ an toàn và thành công cho các nhà đầu tư?
Câu trả lời tất nhiên là không hề có bất kỳ sự cam kết nào, bởi đầu tư, muốn thành công phải cần có hiểu biết, kinh nghiệm và chiến thuật phù hợp. Không phủ nhận giá trị và tiềm năng lớn, nhưng những kinh nghiệm đầu tư shophouse dưới đây sẽ chỉ cho nhà đầu tư thấy, nên và cần làm gì nếu muốn xuống tiền hiệu quả cho loại hình bất động sản này.
NỘI DUNG CHÍNH
Shophouse là gì? Đặc điểm và phân loại
Khái niệm Shophouse
Shophouse hay còn được gọi là nhà phố thương mại, là một loại kiến trúc nhà ở thường thấy ở các đô thị tại khu vực miền Nam Trung Quốc và khu vực Đông Nam Á. Tuy nhiên, mô hình này lại khá mới ở Việt Nam khi kết hợp giữa nhà ở với kinh doanh thương mại.
Đặc điểm của shophouse
Shophouse thường được xây dựng ở các trục đường phố, khu vực thương mại, dịch vụ theo quy hoạch được duyệt; có lợi thế rất lớn về mặt diện tích và không gian; dân cư đông đúc, các hoạt động kinh doanh diễn ra sầm uất, nhu cầu về dịch vụ, tiện ích lớn.
Các căn shophouse đều đa chức năng, tầng thứ nhất thường sử dụng cho các hoạt động kinh doanh; các tầng phía trên dùng cho sinh hoạt, nghỉ ngơi của gia chủ. Không gian trong một tổng thể thống nhất nhưng vẫn đảm bảo sự riêng tư. Kiến trúc của từng căn đều được quy hoạch theo một khung đồng bộ trong dự án.
Về mặt pháp lý, sở hữu một căn shophouse đồng nghĩa với việc người mua được cấp đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền lợi, đồng thời có thể thoải mái sử dụng, định đoạt (không làm ảnh hưởng đến các bên hoặc kết cấu, mục đích chung của dự án).
Phân loại shophouse
Tại Việt Nam, shophouse được chia thành 2 loại hình cơ bản gồm shophouse chân đế và shophouse thấp tầng liền kề. Mỗi loại shophouse có những đặc điểm, đặc trưng riêng, cũng như ưu điểm nổi bật, có khả năng đáp ứng đa dạng nhu cầu, mục đích của các nhà đầu tư:
- Shophouse khối đế (hay là chân đế): là loại căn hộ được thiết kế tại tầng đế các tòa chung cư, thường có quy mô 1 đến 2 tầng, có thời hạn sử dụng trong vòng 50 năm.
- Shophouse thấp tầng liền kề: thường được xây dựng ở các trục đường phố, khu vực thương mại, dịch vụ theo quy hoạch được duyệt, có quy định tương đương các căn biệt thự. Căn nhà sẽ được cấp quyền sử dụng đất ổn định và lâu dài theo luật đất đai quy định. Đây cũng chính là điểm khác biệt lớn nhất so với loại hình shophouse chân đế.
Tiềm năng của đầu tư shophouse
Ngay từ khi xuất hiện tại thị trường Việt Nam, shophouse đã nhanh chóng được giới chuyên môn, nhà đầu tư cũng như khách hàng nhanh chóng nhận diện được tiềm năng, nhìn thấy tính thanh khoản cực kỳ cao nhờ sở hữu nhưng đặc điểm mang tính vượt trội so với nhà phố truyền thống. Bên cạnh đó, shophouse cũng được xếp vào nhóm “nhà liền thổ”, rất phù hợp với tâm lý số đông của người Việt.
Đầu tư vào shophouse được nhận định là sở hữu trong ta một món lợi kép, khi vừa có thể đáp ứng được nhu cầu kinh doanh, vừa có thể phục vụ cho nhu cầu ở, sinh hoạt mà vẫn đảm bảo gia tăng giá trị bền vững. Bởi lẽ, việc tọa lạc ở những nơi có cơ sở hạ tầng đồng bộ, dân cư đông đúc, nhu cầu sử dụng dịch vụ cao,… luôn giúp shophouse duy trì được lượng khách hàng và khả năng sinh lợi.
Một yếu tố khác tác động không nhỏ đến tiềm năng của mô hình shophouse chính là thói quen mua sắm truyền thống của người Việt, họ vốn có sở thích dạo phố, mua sắm, trải nghiệm trực tiếp sản phẩm, nhất là các dòng sản phẩm cao cấp. Vì vậy, chuỗi shophouse liền kề không chỉ đáp ứng tốt nhu cầu hiện hữu mà còn thể hiện được nét đặc trưng của văn hóa bản địa.
Shophouse trong quần thể khu đô thị là yếu tố quan trọng, góp phần định hình nên phong cách sống thời thượng cho cư dân tại đó và khu vực lân cận. Đặc biệt, ở những thành phố năng động, nơi có nhiều doanh nghiệp thì nhu cầu thuê lại mặt bằng sẽ rất lớn, việc đưa shophouse vào kinh doanh hứa hẹn mang đến khoản lợi nhuận không nhỏ cho nhà đầu tư.
Theo ghi nhận thực tế cho thấy, trong khoảng 2 – 3 năm trở lại đây, shophouse luôn ghi tên vào hạng mục ưa thích của các nhà đầu tư có tiềm lực về vốn. Ban đầu phát triển mạnh mẽ tại Tp. Hồ Chí Minh, sau đó mở rộng sang các dự án ở thị trường tỉnh như Bình Dương, Long An, Bà Rịa Vũng Tàu,… Không chỉ có giá trị tự khai thác kinh doanh, shophouse còn mang lại cơ hội tăng giá tốt hơn so với các sản phẩm bất động sản khác.
Tuy nhiên, khách quan để đánh giá, dòng sản phẩm shophouse tọa lạc trong các khu đô thị được đánh giá cao hơn hẳn bởi những điều kiện hoàn hảo về vị trí, mật độ dân cư, triển vọng dự án… Đặc biệt, shophouse thường chỉ chiếm từ 2 – 5% số lượng sản phẩm trong các khu đô thị, đây là 1 tỷ lệ hợp lý nhằm mang lại hiệu quả cao cho nguồn vốn đầu tư và cũng là cơ sở để khẳng định sức hút của hạng mục này nhờ tính khan hiếm.
Kinh nghiệm đầu tư Shophouse an toàn, giảm thiểu rủi ro
Để xuống tiền hiệu quả cho shophouse, nhà đầu tư ngoài việc nghiên cứu kỹ thị trường, cần bỏ túi những kinh nghiệm xương máu được đúc kết từ thực tiễn dưới đây.
Đánh giá tiềm năng kinh doanh của sản phẩm
Vị trí và lựa chọn kinh doanh gì ở shophouse cho phù hợp với nhu cầu của khách hàng khu vực là 02 yếu tố ảnh hưởng lớn đến tiềm năng kinh doanh của shophouse. Theo các chuyên gia, tỷ suất lợi nhuận của shophouse có thể đạt từ 8 – 12%, con số này cao hơn so với chung cư thương mại. Tỷ lệ này còn có thể tăng hơn nữa khi vị trí tốt và dân cư ngày một đông đúc.
Tính toán chi phí vận hành shophouse
Đầu tư vào mô hình này cũng cần nhà đầu tư bỏ ra một khoản chi phí dùng cho việc vận hành và dịch vụ của dự án. Nhà đầu tư nên tính toán cũng như so sánh khoản chi phí này với các dự án shophouse khác để cân nhắc, đảm bảo mục tiêu về lợi nhuận đã đặt ra.
Tìm shophouse có vị trí tốt
Vị trí đối với bất động sản nói chung luôn có ý nghĩa quan trọng, nhất là một sản phẩm cần có sự thuận lợi về địa điểm như shophouse. Nên xem xét và ưu tiên cho những căn shophouse ở mặt tiền đường nội khu dự án, giao thông thuận tiện, lượng khách hàng vãng lai ra sao,…
Thông thường, các căn shophouse có vị trí tốt sẽ nằm ở góc tòa nhà, tiếp giáp mặt đường lớn, có tầm nhìn đẹp, thoáng đãng, tiện dừng đỗ xe với lưu lượng dân cư qua lại đông đúc. Với các căn shophouse như thế này, nhà đầu tư có thể kinh doanh, buôn bán một cách thuận tiện cũng như mua đi bán lại, cho thuê dễ dàng và tất nhiên, lợi nhuận cũng vượt trội hơn hẳn so với những vị trí khác.
Pháp lý của shophouse
Đối với vấn đề pháp lý, còn khá nhiều vấn đề xoay quanh quyền sở hữu, định đoạt đối với shophouse. Vì vậy, nhà đầu tư phải tìm hiểu thật kỹ, cũng như thận trọng với mọi yếu tố liên quan.
Quyền sở hữu căn hộ shophouse
Quyền sở hữu sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của nhà đầu tư shophouse trong các quyết định về chiến lược, kế hoạch kinh doanh, thời gian thu hồi vốn, khả năng sinh lời…
Hiện nay có 2 loại hình shophouse trên thị trường với quyền sở hữu khác nhau:
- Sở hữu lâu dài: Căn shophouse nằm tại các dãy phố trong khu đô thị, biệt thự liền kề 4-5 tầng.
- Sổ đỏ 50 năm: Căn hộ shophouse nằm tại vị trí tầng 1-3 khối đế chung cư.
Quyền chuyển nhượng shophouse
Căn hộ shophouse là loại hình bất động sản được phép giao dịch bình thường nếu đảm bảo về điều kiện về sở hữu theo các quy định pháp luật hiện hành. Nhà đầu tư cần biết, các thủ tục mua bán, sang nhượng shophouse sẽ được tiến hành giống như hình thức mua bán căn hộ chung cư (shophouse khối đế) hoặc giống như mua bán nhà đất (shophouse thấp tầng liền kề). Vì vậy, các hình thức chuyển nhượng có thể mất hoặc không mất phí, nhà đầu tư khi giao dịch nên tìm hiểu kỹ.
Hợp đồng mua bán shophouse
Cũng là một phần quan trọng trong các vấn đề liên quan đến pháp lý của shophouse. Thông thường, hợp đồng mua bán do một trong hai bên soạn sẵn rồi thống nhất. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn, nhà đầu tư cũng cần tìm hiểu trước, tốt hơn là nhờ đến các công ty, văn phòng luật uy tín.
Trong hợp đồng mua bán shophouse, để đảm bảo quyền lợi, pháp lý, tính an toàn khi giao dịch thì nhà đầu tư cần chú ý các vấn đề sau:
- Giá mua bán shophouse đã được hai bên thống nhất;
- Thời hạn bàn giao shophouse.
- Chất lượng công trình bàn giao: loại vật liệu, nội ngoại thất, điều kiện bàn giao khác.
- Giá quản lý, phí dịch vụ, điện nước, đơn vị quản lý vận hành.
- Các điều khoản, quy định, mặt hàng nào được và không được phép kinh doanh.
- Công chứng hợp đồng mua bán: nếu mua từ chủ đầu tư hay các đơn vị có chức năng phân phối bất động sản thì không cần công chứng, nhưng trường hợp mua của tư nhân thì cần phải công chứng theo quy định. Tuy nhiên, trong mọi trường hợp, chuyên gia khuyên rằng nên thực hiện công chứng đầy đủ để đảm bảo tối ưu tính pháp lý của hợp đồng.
Nhận diện một số rủi ro có thể xảy ra
Ưu điểm nhiều, tiềm năng lớn nhưng rủi ro trong đầu tư cũng không hề loại trừ loại hình sản phẩm này. Với shophouse, nhà đầu tư cần hiểu rõ một số rủi ro đặc trưng có thể xảy đến, gồm:
Giá trị thực và tính thanh khoản: Thông thường, căn hộ shophouse có giá đầu tư cao hơn căn hộ bình thường ít nhất 20%, nhà đầu tư cần tính toán cẩn thận về tính thanh khoản, lợi nhuận. Đặc biệt, nếu nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính thì bài toán này cần được giải chi tiết, tỉ mỉ hơn sao cho không gây áp lực về việc thu hồi vốn, trả nợ hàng tháng,…
Tiến độ bàn giao sản phẩm: với những shophouse đang xây dựng và chưa bàn giao sẽ có rủi ro về tiến độ bàn giao. Nhà đầu tư cần tính toán, làm việc kỹ lưỡng với bên bán để không ảnh hưởng đến cơ hội cũng như kế hoạch đầu tư. Việc kéo dài thời gian bàn giao gây trở lại rất lớn, nhất là với những ai không có nền tảng tài chính quá tốt.
Uy tín từ chủ đầu tư: số lượng sản phẩm shophouse trên thị trường không quá lớn nhưng không phải bất kỳ dự án nào cũng đem lại lợi nhuận, tiến độ như kỳ vọng. Nhà đầu tư nên tìm hiểu và lựa chọn những chủ đầu tư có năng lực, họ có chiến lược phát triển, quản lý dự án tốt, tạo nên cộng đồng cư dân chất lượng,… – chính là những yếu tố giúp duy trì giá trị và thúc đẩy tăng giá cho shophouse.
Trên đây là một số kinh nghiệm đầu tư shophouse cho những ai quan tâm đến mô hình này. Theo dự đoán, shophouse trong tương lai gần sẽ là một trong những lựa chọn hàng đầu của giới đầu tư.
Xem thêm:
