Tất tần tật thông tin cần biết và chia sẻ kinh nghiệm đầu tư căn hộ cho những ai đang quan tâm đến dòng sản phẩm đang rất được ưa chuộng trên thị trường.
Trong đầu tư bất động sản, điều khiến các cá nhân cảm thấy bị thu hút và hấp dẫn chính là sự đa dạng về nguồn cung, cách thức sinh lời cũng như mức giá trị lợi nhuận đạt được. Bên cạnh đất nền – phân khúc truyền thống của giới đầu tư, luôn nằm trong top đầu lựa chọn thì nhà phố, căn hộ giai đoạn này cũng đã khẳng định khá tốt vị thế của mình.
Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn hẹp, cơ hội sở hữu nhà liền thổ trở nên khó khăn hơn thì các khu căn hộ cao tầng trở thành phương án thay thế hoàn hảo. Chính vì vậy mà trong vài năm trở lại đây, nguồn cung căn hộ có dấu hiệu khởi sắc, phân hóa đa dạng, từ bình dân, trung cấp đến cao cấp. Gần như các dự án mới đều nhanh chóng tạo được sức hút và đón nhận lượt quan tâm lớn trên thị trường.
Dưới góc độ đầu tư, căn hộ có tiềm năng khá lớn, nhất là dưới góc độ đầu tư cho thuê bởi nguồn cầu ở phân khúc này gần như lúc nào cũng hiện hữu. Ngoài ra, người mua cũng có thể phục vụ cho mục đích an cư, ngôi nhà thứ 2, nghỉ dưỡng với những căn hộ có vị thế đẹp, cao cấp,… hoặc đầu tư mua đi bán lại. Tuy nhiên, kinh nghiệm đầu tư nhà đất nói chung cho thấy, đầu tư bất động sản, dù ở bất kỳ phân khúc nào, lợi nhuận cũng luôn đi kèm với rủi ro.
Xuống tiền cho phân khúc căn hộ mang lại không ít hứa hẹn nhưng đây cũng là kênh tiềm ẩn nhiều vấn đề, nếu nhà đầu tư non tay hoặc khách hàng tìm mua thiếu sự hiểu biết, chưa cặn kẽ về quy luật đã vội quyết định. Kinh nghiệm đầu tư căn hộ sẽ chỉ cho bạn cách tối ưu nguồn vốn khi “đặt cược” vào căn hộ.
NỘI DUNG CHÍNH
Căn hộ là gì? Căn hộ chung cư là gì
Trong tiếng anh, căn hộ có thể gọi bằng Condominium hoặc Apartment. Trong đó, Condominium chỉ một tổ hợp bất động sản lớn được chia thành các đơn vị ở riêng lẻ để bán. Quyền sở hữu condominium thường bao gồm cả lợi ích sở hữu chung một số “tài sản cộng đồng” được quản lý bởi Ban quản lý căn hộ.
Tại Việt Nam, khái niệm căn hộ được hiểu còn khá mơ hồ, không có sự phân tách rạch ròi, hay gọi chung là căn hộ, căn hộ chung cư hoặc chung cư. Nếu so với nghĩa gốc thì có khá nhiều sự lẫn lộn trong cách dùng. Ví dụ:
- Gọi là căn hộ dịch vụ chứ không dùng chung cư dịch vụ.
- Căn hộ khách sạn chứ không dùng chung cư khách sạn.
- Các đơn vị ở trong khu nhà tập thể cũ lại gọi là căn hộ, không phải là chung cư (khu chung cư cao tầng kiểu mới).
Nhưng một bộ phận lớn người mua vẫn hiểu căn hộ là chung cư và ngược lại, đều chỉ những đơn vị ở trong tổng thể một kiến trúc cao tầng, bên trong được trang bị đầy đủ về mặt nội thất, phòng ốc, khép kín riêng biệt,… đáp ứng được nhu cầu sống, sinh hoạt hàng ngày.
Xét về mặt khái niệm thì sự khác biệt giữa condominium và apartment là quyền sở hữu. Thường sẽ là sở hữu một condominium và đi thuê apartment. Các tòa nhà apartment thường thuộc sở hữu của một chủ sở hữu duy nhất và chỉ được sử dụng cho mục đích cho thuê. Tuy nhiên, nếu condominium được chủ đem cho thuê thì cũng rất dễ nhầm lẫn với apartment.
Để đơn giản hóa và phù hợp với thị trường hiện nay, có thể hiểu nôm na căn hộ, chung cư, hay căn hộ chung cư đều là các tòa nhà nhà lớn, trong đó tập trung nhiều đơn vị nhỏ (căn hộ), cư dân sử dụng chung các dịch vụ liên quan về cơ sở hạ tầng như hầm gửi xe, thang máy, lối đi, hành lang… Căn hộ chung cư thường xuất hiện ở các đô thị lớn, gần các khu công nghiệp, hoặc nơi tập trung nhiều công ty, doanh nghiệp,…
Các loại hình căn hộ chung cư
Mỗi loại hình căn hộ tương ứng với các đặc điểm về thiết kế, tầm giá, phân khúc khách hàng và định hướng sinh lợi khác nhau.
Căn hộ thông thường (Basic apartment)
Đây là loại hình căn hộ phổ biến và đơn giản nhất trên thị trường, vì vậy, chúng thường xuất hiện ở hầu hết các dự án căn hộ chung cư. Căn hộ thông thường rất đa dạng về nguồn cung, từ bán hoặc cho thuê, từ bình dân đến cao cấp. Mỗi căn có diện tích, số phòng tương ứng với quy mô xây dựng dự án. Ở loại hình căn hộ này, người mua dựa trên nhu cầu, số vốn để cân nhắc lựa chọn phù hợp; người mua lại hoặc thuê lại cũng nằm trong ngưỡng tài chính tương đương.
Căn hộ này sẽ phù hợp với những ai có nhu cầu không quá cao về không gian sống, chỉ cần ở mức khoa học và đầy đủ.
Căn hộ studio (Studio apartment)
Studio thường được hiểu là những căn phòng dùng cho mục đích chụp hình, quay phim, sáng tạo nghệ thuật. Tuy nhiên, căn hộ studio lại mang ý nghĩa hoàn toàn khác. Khái niệm này dùng để chỉ những căn hộ loại có, diện tích dao động từ 25m2 – 65m2. Điểm đặc biệt trong thiết kế căn hộ studio là hạn chế sử dụng vách ngăn, các phòng chức năng gần như nối liền với nhau.
Vì vậy, đối tượng khách hàng tiềm năng của những căn hộ này là người có nhu cầu sống một mình, muốn bỏ ra khoản chi phí vừa phải cho nhu cầu nhà ở, không gian đủ để vừa làm việc vừa có thể sinh hoạt, đa phần là sinh viên, người đi làm, người độc thân, độ tuổi tầm từ 18 – 30.
Nguồn cung căn hộ studio vẫn còn khá ít trên thị trường, và thường hay bị nhầm lẫn với các căn hộ thông thường diện tích nhỏ. Căn hộ này được giới trẻ ưa chuộng phần hơn bởi có thể sáng tạo không gian sống, phù hợp với lối sống hiện đại và khả năng tài chính.
Căn hộ Officetel (officetel apartment)
Đúng như tên gọi, đây là loại hình căn hộ văn phòng, được ghép bởi 2 từ Office và Hotel, vừa tích hợp chức năng để ở vừa có thể đặt văn phòng làm việc. Vì vậy, không gian được thiết kế sao cho có thể tiện lợi lắp đặt bàn ghế, máy tính, thiết bị chuyên dụng phục vụ cho công việc. Các chủ doanh nghiệp có quy mô nhỏ, doanh nhân thường là người quan tâm đến dòng căn hộ này.
Nhìn chung, giá của căn hộ Officetel ở mức tương đối rẻ hơn so với giá căn hộ thông thường nếu cùng diện tích. Sự kết hợp đa năng hai trong một khiến ngày càng đông khách hàng quan tâm và lựa chọn.
Mỗi căn hộ văn phòng có diện tích dao động từ 25m2 – 50m2, tọa lạc ở các tòa chung cư, phần lớn là có vị trí thuận tiện đi lại, giao thông kết nối dễ dàng, nằm trong khu có nhiều quán cà phê, nhà hàng,… để tiện trao đổi công việc.
Căn hộ thương mại
Bên cạnh nhà phố thương mại thì căn hộ thương mại cũng chính là điểm sáng của các dự án căn hộ, với nguồn cung chiếm tỷ lệ khá thấp nhưng sức mua và giá bán ra luôn ở mức cao. Dù chỉ mới xuất hiện và tiếp cận các khách hàng Việt trong thời gian gần đây nhưng căn hộ thương mại được giới đầu tư đánh giá rất tích cực.
Các căn hộ này kết hợp giữa mục đích ở và mục đích kinh doanh, có sự phân tách không gian khoa học để đảm bảo cả hai công năng. Mỗi căn hộ này bao gồm 2 tầng, tầng trệt dùng làm mặt bằng, cửa hàng, văn phòng,… Tầng 2 được thiết kế như một căn hộ thông thường với đầy đủ các phòng chức năng, riêng tư, tách biệt với phía dưới nên chủ sở hữu vừa có thể cho thuê vừa ở mà không cần lo ngại.
Tính chất của những căn hộ này đánh vào yếu tố kinh doanh nên luôn được ưu ái ở những vị trí đẹp, mặt tiền rộng thoáng, khu vực đông dân cư, nằm ngay dưới các tòa nhà lớn. Tuy giá nhỉnh hơn nhưng bù lại, căn hộ thương mại có diện tích lớn, giảm thiểu chi phí cho người thuê. Đồng thời, căn hộ loại này có tính thanh khoản cao bởi lúc nào cũng trong trạng thái cầu vượt cung.
Căn hộ Penthouse (Penthouse apartment)
Nhắc đến Penthouse là nhắc đến những căn hộ cao cấp, hào nhoáng và đầy sang chảnh của giới thượng lưu. Đây là loại hình căn hộ nằm ở tầng trên cùng của 1 dự án – vị trí được xem là đẹp nhất, là niềm ao ước của nhiều người. Tuy nhiên, cũng vì vậy mà penthouse thường chỉ xuất hiện ở những dự án căn hộ cao cấp.
Penthouse có từ 2 tầng trở lên, là loại thông tầng hoặc không thông tầng, được xem như căn hộ nghỉ dưỡng với những trải nghiệm lý tưởng nhất của cuộc sống. Căn hộ này luôn có ban công, có lối đi riêng, nội thất, kiến trúc cao cấp. Thậm chí, với diện tích rộng rãi của mình (hiếm 1/3, 1/2 hoặc toàn bộ của tầng áp mái dự án tòa nhà chung cư), penthouse hoàn toàn có thể thiết kế thêm hồ bơi, quầy bar, giải trí ngay trong nhà.
Giá của các căn penthouse không hề thấp, chính vì vậy đối tượng hướng đến là những khách hàng có tiền, có nhu cầu hưởng thụ cao trong cuộc sống.
Căn hộ Duplex (Duplex apartment)
Cũng không hề kém cạnh so với penthouse, Duplex là những căn hộ thông tầng, thường là ít nhất 2 tầng liền kề nhau. Khác một chút là Duplex có thể nằm ở bất kỳ vị trí nào trong tòa chung cư, không nhất thiết phải là tầng cao nhất. Mặc dù không có ban công riêng vì sẽ gây ảnh hưởng đến kết cấu chung của tòa nhà nhưng căn hộ Duplex được thiết kế khép kín, vách tường thay bằng kính, vừa tạo cảm giác rộng hơn cho không gian, vừa thêm phần đẳng cấp.
Diện tích mỗi căn Duplex dao động từ 100m2 đến 300m2, giá cả mỗi căn phù hợp cho tầng lớp trung lưu trở lên.
Căn hộ Sky Villa (Sky Villa apartment)
Thuộc nhóm căn hộ cao cấp, Sky Villa chính là loại hình căn hộ đắt đỏ nhất, để đầu tư hay sở hữu chúng cũng thuộc hàng tài phiệt. Những căn biệt thự trên không này sở hữu mọi đặc điểm của biệt thự mặt đất, như sân vườn, hồ bơi, vườn hoa, cây xanh,… mà còn có vị thế cực kỳ đắc địa, nằm phía trên cùng của tòa nhà, tầm nhìn có thể bao quát cả một vùng rộng lớn. Mỗi căn Sky Villa có thiết kế từ 1 đến 2 tầng, diện tích từ 150m2 trở lên.
Giá mỗi căn biệt thự trên không đều ở mức cao ngất ngưởng, tuy nhiên, nguồn cung luôn có chất lượng cực kỳ tốt và khách hàng tiếp cận đều là những người thực sự có gu. Căn hộ này có thể cho thuê ngắn hạn, nhất là ở những nơi phát triển về du lịch với giá trị lợi nhuận vô cùng hấp dẫn.
Việc hiểu rõ về thị trường căn hộ, phân biệt được từng loại hình căn hộ là bước cơ bản nhưng đóng vai trò nền tảng. Bước này giúp các cá nhân có ý định đầu tư nhận diện được tiềm năng của từng loại hình, xác định xem khả năng mình đến đâu. Dựa trên đặc điểm của căn hộ để xét đến những yếu tố tương quan khác, đánh giá khả năng khai thác sinh lợi ra sao. Đôi khi căn hộ nhỏ, bình dân nhưng ở nơi vị trí tốt, nguồn cầu cao thì vẫn đạt tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn. Ngược lại, căn hộ cao cấp, đắt đỏ nhưng sai điểm đặt thì có nguy cơ “ế” như thường.
Kinh nghiệm đầu tư căn hộ chung cư
Những ưu – nhược điểm khi đầu tư vào căn hộ chung cư
Ưu điểm
Ngân hàng hỗ trợ vay nhanh chóng, tiện lợi
Ngay cả với những nhà đầu tư vốn mỏng cũng có thể sở hữu một căn hộ chung cư với sự hỗ trợ từ ngân hàng. Hiện nay, hầu hết các dự án, chủ đầu tư đều liên kết với ngân hàng, cùng chính sách thanh toán linh hoạt để hỗ trợ người mua. Thủ tục thực hiện nhanh chóng, việc thanh toán trở nên dễ dàng và cơ hội rộng mở hơn rất nhiều. Đặc biệt, khi nguồn cung ngày càng có sự cạnh tranh, đây cũng chính là yếu tố mà các chủ đầu tư tận dụng để làm nên lợi thế riêng cho dự án của mình.
Có thể đầu tư với dòng tiền nhỏ giọt
Các căn hộ chung cư thường có phương thức thanh toán chậm, kéo dài từ 24 – 36 tháng, nếu thanh toán 1 lần thì mức chiết khấu lên đến 5 – 15%. Nếu so với đất nền, nhà phố, biệt thự,… căn hộ có thể giúp khách hàng tích lũy tài sản dần dần tốt hơn.
Lướt sóng theo tiến độ hoàn thành của dự án
Trung bình, chủ đầu tư mất khoảng 18 – 24 tháng để thực hiện dự án, bao gồm các giai đoạn: công bố dự án, khởi công xây dựng, hoàn thành và bàn giao căn hộ cho khách hàng.
Theo mỗi đợt, nhà đầu tư thanh toán theo chính sách vừa nhìn thấy sự tăng giá rõ nét của sản phẩm và tận dụng thời cơ này. Việc “canh” các giai đoạn này để mua vào, bán ra sẽ mang lại khoản lợi nhuận khá hấp dẫn.
Luật bảo vệ người mua căn hộ ngày càng chặt chẽ hơn
Theo Luật nhà ở sửa đổi, các doanh nghiệp bán căn hộ chung cư đều phải thực hiện nghĩa vụ liên kết với ngân hàng để bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai. Đây là quy định giúp bảo vệ quyền của người mua nhà trong một số trường hợp được hiệu quả hơn. Điển hình như việc chủ đầu tư chậm bàn giao sản phẩm sẽ phải đứng ra bồi thường thiệt hại.
Cho thuê với lợi nhuận hấp dẫn
Hình thức đầu tư phổ biến nhất đối với căn hộ, ngoài lướt sóng chính là đầu tư cho thuê dài hạn, không còn gói gọn ở mục đích mua để ở. Nếu so với lãi suất ngân hàng thì biên lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ có phần nhỉnh hơn. Nhu cầu thuê căn hộ ngày này cũng rất lớn, có nhiều nhóm đối tượng khách hàng tiềm năng.
Nhược điểm
Sự cạnh tranh khốc liệt trên thị trường bất động sản
Nguồn cung căn hộ trong những năm qua đã tăng lên con số hàng chục nghìn sản phẩm mới mỗi năm. Theo các chuyên gia, việc nguồn cung sôi động có thể sẽ làm giảm đi tính thanh khoản hoặc giảm giá trị căn hộ.
Tuy nhiên, gần đây, ở các thị trường lớn lại xảy ra tình trạng khan hiếm nguồn cung căn hộ bình dân, trong khi phân khúc tầm trung và cao cấp vẫn duy trì được vị thế. Điều này dẫn đến chênh lệch cung cầu, mất cân bằng trên thị trường. Hiện nhiều doanh nghiệp nắm bắt thời cơ, triển khai nhiều dự án ở thị trường vùng ven. Một tín hiệu đáng mừng nhưng cũng có thể theo kịch bản cũ, một số phân khúc căn hộ sẽ có sự ồ ạt về việc ra hàng.
Quảng cáo chi phối đến hình ảnh, chất lượng thực của sản phẩm
Căn hộ hầu hết đều là nhà ở hình thành trong tương lai, mọi thứ đều chỉ thể hiện trên giấy tờ. Vì vậy, khác biệt giữa hình ảnh quảng cáo, phối cảnh và sản phẩm trên thực tế là hoàn toàn có thể xảy ra, thậm chí “không hề liên quan” với nhau. Điều này chỉ có thể khắc phục khi nhà đầu tư chọn những dự án uy tín, chủ đầu tư có năng lực được chứng minh qua những dự án trước đó.
Căn hộ khó tăng giá đột biến như bất động sản liền thổ
Trừ chu kì 10 năm đầu khai thác tốt, giá căn hộ có thể liên tục đi lên ở biên độ hẹp, trung bình dưới 5%/năm và sau đó thì sẽ có dấu hiệu bão hòa giá. Vì vậy, nhà đầu tư phải rất biết cách nắm bắt thời điểm nếu xuống tiền cho căn hộ.
Chia sẻ kinh nghiệm đầu tư nhà chung cư (Chuyên gia)
Dưới đây là một số kinh nghiệm được tổng hợp dựa trên quá trình “thực chiến”, học hỏi và rút kinh nghiệm từ các nhà đầu tư, chuyên gia trong ngành. Nhà đầu tư nên vận dụng thật hiệu quả vào kế hoạch của mình.
Tối ưu công cụ đòn bẩy tài chính
Đòn bẩy tài chính là một trong những công cụ hỗ trợ đắc lực cho nhà đầu tư, nhất là với ai vốn mỏng. Tuy nhiên, như kinh nghiệm đầu tư đất nền đã nhắc đến, sử dụng các khoản vay thông minh mới thực sự là chiến thuật phù hợp, dù là đòn bẩy này đến từ đâu, ngân hàng, người thân hay bạn bè,…
Chuyên gia nhà đất Brandon Turner chia sẻ: “Sử dụng hiệu quả các khoản vay trả góp để cho thuê cũng giống như bạn mua một tài sản siêu giá trị mà không thật sự phải chi trả đồng nào cho nó cả. Vì thế, chúng là những phi vụ siêu lợi nhuận”.
Mấu chốt trong phương pháp này là lựa chọn khoản vay đúng đắn và tính toán hợp lý theo từng giai đoạn đầu tư. Nếu như các khoản vay từ mối quan hệ quen biết giảm bớt một phần áp lực lãi suất thì những ai lựa chọn đòn bẩy tài chính từ ngân hàng lại cực kỳ căng thẳng với vấn đề này. Tuy nhiên, nắm vững các nguyên tắc sau, nhà đầu tư sẽ biết cách vay mua căn hộ an toàn:
- Tìm hiểu kỹ chính sách thanh toán của dự án định mua, tính toán để số tiền trả góp hàng tháng chiếm ít hơn 60% thu nhập của tháng.
- Chuẩn bị những phương án thu hồi dòng tiền, xoay vòng vốn hợp lý.
- Lên kế hoạch tài chính kỹ càng trước khi chuẩn bị bước vào giai đoạn trả góp ngân hàng.
- Với đầu tư dưới hình thức lướt sóng, có thể sử dụng hoàn toàn bằng vốn ngân hàng, chuyển nhượng nhanh để xoay vòng vốn.
- Nếu đầu tư căn hộ để cho thuê, cần tính toán thêm khoản chi phí cải tạo, tân trang sao cho phù hợp với đối tượng khách hàng, dự kiến tổng mức đầu tư bỏ ra.
- Nếu có ý định đầu tư ngắn hạn, nhà đầu tư cần đặt ra thời gian cần chuyển nhượng, tránh chôn vốn lâu.
Phân tích các nhóm khách hàng
Nhu cầu về căn hộ trên thị trường hiện nay rất lớn nhưng lại có sự phân hóa khá rõ nét. Muốn cho thuê hoặc mua đi bán lại căn hộ một cách hiệu quả, cần nắm bắt rõ tâm lý, nhu cầu của các nhóm khách hàng này.
- Khách hàng là người trẻ, độc thân, tài chính tốt: đây chính là nhóm khách hàng cực kỳ tiềm năng, có nhu cầu thuê căn hộ chung cư rất cao. Các căn hộ phù hợp với họ là những căn có thiết kế hiện đại, tiện nghi, nội thất theo phong cách tối giản, khoa học; có nhiều tiện ích đi kèm như giặt là, vệ sinh,…
- Khách hàng là gia đình: nhóm khách hàng này thường quan tâm đến diện tích, số lượng phòng ốc. Vì vậy, các căn hộ phù hợp thường có từ 1 – 2 phòng ngủ, phân tách không gian riêng tư,…
- Khách hàng có nhu cầu thuê văn phòng làm việc: là các doanh nghiệp nhỏ, start – up, nên loại hình căn hộ officetel hoặc cải tạo theo hướng chia tách không gian thành nơi làm việc, nơi ở trong cùng một không gian. Môi trường quanh căn hộ cần đảm bảo yên tĩnh, nhà để xe rộng rãi và dịch vụ bảo trì định kỳ.
03 yếu tố bất di bất dịch
Không riêng gì căn hộ, hầu như các phân khúc trên thị trường, khi có ý định đầu tư, các chuyên gia cũng khuyên rằng, nên tập trung vào 3 yếu tố: uy tín của chủ đầu tư, vị trí dự án và giá cả.
Theo các chuyên gia, đây là 3 yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến tính thanh khoản dự án, biên lợi nhuận của nhà đầu tư.
- Chủ đầu tư phải có năng lực, kinh nghiệm, nền tảng tài chính tốt.
- Vị trí dự án thuận tiện về giao thông hoặc có tiềm năng về hạ tầng, nơi đón đầu các dự án trọng điểm, kết nối chặt chẽ với các khu vực lân cận.
- Mức giá bán hợp lý so với thị trường và khả năng tài chính của nhà đầu tư.
Tìm hiểu năng lực chủ đầu tư: Chọn mặt gửi hàng cho những thương hiệu có sự sàng lọc, minh bạch về hồ sơ pháp lý. Bản chất của lướt sóng là nhanh chóng, dứt khoát nên nếu có vấn đề về pháp lý, tiến độ dự án sẽ khiến sản phẩm bị chôn chân, kéo theo ngưng đọng dòng tiền. Những chủ đầu tư có năng lực là các đơn vị đã từng phát triển dự án chất lượng, chứng minh được tài chính vững mạnh, có chế độ hậu mãi tốt, sẵn sàng cung cấp hồ sơ pháp lý khi cần.
Theo dõi hạ tầng khu vực: Quy hoạch hạ tầng xã hội và kết nối giao thông là cơ sở quan trọng cho việc tăng giá, nâng tầm giá trị dự án trong tương lai. Môi trường sống phải thoáng đãng, có quy hoạch bài bản mới dễ thu hút dân cư và các doanh nghiệp khác. Dân đầu tư gọi đây chính là bước đi trước đón đầu, phải thực sự có tầm nhìn và nghiên cứu kỹ về kế hoạch phát triển của địa phương.
Biết và hiểu rõ về chi phí xây dựng
Đây chính là bài toán trắc địa đã được nhắc đến đối với kinh nghiệm đầu tư đất nền. Tương tự với đầu tư căn hộ chung cư, luôn phải bỏ tiền vào những nơi mà đất có giá trị cao hơn giá xây dựng, tối thiểu mỗi m2 đất cao gấp đôi 1m2 xây dựng. Tiêu chí này đánh giá tốc độ đô thị hóa tỷ lệ thuận với giá đất.
Khảo sát môi trường dân trí quanh dự án
Nhà đầu tư có thể tranh thủ các khoảng thời gian trong ngày để khảo sát khu vực quanh dự án trước khi quyết định, việc này phản ánh mức độ phát triển của khu, bởi lẽ, một cộng đồng văn minh cũng góp phần rất lớn vào tiêu chí tăng giá bất động sản. Bạn nên khảo sát vào ban đêm, đây là thời điểm dân cư sinh hoạt rõ nét nhất, hoặc vào thứ bảy, chủ nhật, giờ tan tầm để biết thêm về dịch vụ, tiện ích, thực trạng giao thông,…
Nắm rõ quy luật ra hàng
Chuyên gia nhắc nhở, nếu đầu tư vào căn hộ chung cư nhưng không nắm được quy luật thì rất dễ gặp phải rủi ro. Một nhà đầu tư lâu năm cho biết, để có lợi nhuận như kỳ vọng ban đầu đặt ra, phải tầm 3 – 4 năm, căn hộ mới có thể đạt được.
Do đó, canh thời điểm chốt lời hợp lý là yếu tố rất quan trọng nhưng thực tế, không phải ai cũng đủ nhạy bén, kinh nghiệm để làm được. Một số lưu ý về quy luật này như sau:
- Chung cư để càng lâu thì càng xuống giá, thời điểm bán tốt nhất là trước thời gian bàn giao nhà không lâu.
- Nhà đầu tư nên chọn những căn hộ với mức giá trung bình, không quá thấp hoặc quá cao. Điều này rất có lợi cho việc hòa vốn cũng như tăng cơ hội bán ra cho sản phẩm.
- Tận dụng những suất vốn đầu tư nhà chung cư bán lại để đầu tư sẽ mang đến nhiều lợi nhuận hơn.
- Nên mua những căn hộ đã đi vào sử dụng, thường được khuyến mãi luôn nội thất. Bằng cách này, nhà đầu tư lợi được vài trăm triệu, kiểm nghiệm nhu cầu người thuê, tiện ích, tình hình quản lý, chất lượng,… cũng dễ dàng hơn.
Về vấn đề này, một nhà đầu tư cá nhân có chia sẻ:
Chúng ta cần thấy được thực tế rằng, thị trường bất động sản nói chung cũng như thị trường các sản phẩm tiêu dùng khác đều có chu kỳ lên – xuống nhất định. Căn hộ chung cư cũng như các tài sản thông thường, vẫn có sự hao mòn và mất giá theo thời gian.
- Khi quyết định đầu tư, nên tham gia vào thời điểm thị trường bắt đầu nóng lên – tức bắt đầu một chu kỳ tăng trưởng mới,
- Thời điểm chốt lời hiệu quả sẽ là 3 – 5 năm sau đó. Nếu người mua nào gia nhập thị trường trễ hơn, tức là mua khi đã tăng giá 1 – 2 năm thì phải bán chốt lời sớm hơn hoặc chờ đến chu kỳ tăng giá sau ( khoảng 10 năm).
Đầu tư vào dự án chung cư đang xây dựng
Kinh nghiệm từ các nhà đầu tư đi trước cho thấy, cách này có ưu điểm lớn nhất chính là giúp tiết kiệm chi phí ban đầu, bởi giá thời điểm này sẽ là lúc thấp nhất trong các giai đoạn dự án. Theo tính toán chung, khi dự án hoàn thiện và bán ra, nhà đầu tư sớm xuống tiền sẽ thu về mức lợi nhuận khoảng 20% – 30%. Chưa kể đến nhà đầu tư còn có thể sử dụng đòn bẩy, không phải xuống quá nhiều tiền 1 lần. Vì vậy, với đầu tư nhà chung cư, quyết định càng sớm càng có lợi.
Kinh nghiệm đầu tư lướt sóng căn hộ
Đầu tư lướt sóng căn hộ chung cư là việc nhà đầu tư lựa chọn xuống tiền vào những dự án cực kỳ tiềm năng (thông qua khảo sát, phân tích, đánh giá) với con số khoảng 15% giá trị căn hộ nhằm mục đích giữ chỗ. Sau một thời gian, đợi khi giá căn hộ tăng cao sẽ tìm người bán lại.
Đầu tư lướt sóng nói chung, lướt sóng căn hộ nói riêng luôn là vấn đề được cân nhắc bởi nhiều người, vì dù hấp dẫn về lợi nhuận song rủi ro không hề ít, và thực sự, không phù hợp với những ai non kinh nghiệm.
Lướt sóng chỉ thực sự tiềm năng khi nhắm vào những phân khúc có cầu lớn hơn cung, dự án có tiềm lực tốt, sức bật trong tương lai nằm đúng trong dự đoán của nhà đầu tư,… Vì vậy, căn hộ dùng để lướt sóng cần đáp ứng được các tiêu chí:
- Diện tích hợp lý, tầm giá đẹp: các căn hộ có diện tích từ 60 – 90m2, có khoảng từ 2 hoặc 2 + 1 phòng ngủ, ban công hướng Đông, Nam và Đông Nam,… rất dễ để tìm được khách hàng có nhu cầu.
- Dự án chung cư có nhiều tiện ích: cư dân hiện đại ngày nay rất coi trọng yếu tố tiện nghi, tiện lợi trong sinh hoạt.
- Vì vậy, dự án có quy hoạch đồng bộ, hệ thống tiện ích phong phú sẽ đáp ứng được tiêu chuẩn sống của phần lớn khách hàng.
- 03 tiêu chí then chốt vị trí, chủ đầu tư và giá (bao gồm chính sách thanh toán).
Ngoài ra, trong chiến thuật của mình, nhà đầu tư cũng cần “bỏ túi” một vài kinh nghiệm sau để “lướt” an toàn:
Hơn nhau ở “thời điểm”
Bản chất của lướt sóng là chọn thời điểm mở bán đợt đầu, tranh thủ lúc giá còn thấp, tỷ lệ cạnh tranh chưa cao để quyết định, vì vậy, bất lợi là khó để khảo sát dự án về môi trường sống. Phần lớn nhà đầu tư đều chọn lúc dự án trong giai đoạn ép móng cọc, vì vậy, cần nghiên cứu tất cả mọi thứ thật kỹ, bao gồm: thông tin dự án, mặt bằng thiết kế…
Không đầu tư dàn trải theo phong trào
Lướt sóng rất dễ tạo nên cơn sốt và những cuộc chạy đua ồ ạt. Nhiều nhà đầu tư chưa tìm hiểu kỹ về dự án, chưa có chiến lược cụ thể nhưng khi vừa nghe phong phanh, thấy nhiều người xuống tiền cũng vội vàng lao theo. Điều này rất dễ dẫn đến những quyết định sai lầm.
Tìm hiểu thị trường căn hộ tại thời điểm muốn lướt sóng
Nhà đầu tư lướt sóng chuyên nghiệp họ rất biết cách hướng sự chú ý của mình vào những dự án có khả năng sinh lời được ngay. Ngoài ra, họ theo dõi quy luật, xu hướng trên thị trường để biết, căn hộ giai đoạn đó có phải là tâm điểm chú ý hay không. Điều này sẽ ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận các nhóm khách hàng tiềm năng và thời gian bán được sản phẩm.
Có dòng tài chính dự phòng, phương án đầu tư phù hợp
Lựa chọn những loại hình căn hộ phù hợp với khả năng tài chính, áp dụng đúng nguyên tắc về đòn bẩy tài chính; ưu tiên những dự án linh hoạt về chế độ thanh toán. Những nhà đầu tư kinh nghiệm luôn tính toán kỹ dòng tiền cho các đợt thanh toán để giảm bớt áp lực hoặc tình huống hụt tiền, dẫn đến bán tháo.
Ngoài ra, muốn lướt sóng an toàn, đừng bỏ qua các bí quyết mà chuyên gia đã chia sẻ phía trên; kết hợp hiệu quả sẽ cho ra chiến thuật phù hợp.
Một vài kinh nghiệm đầu tư căn hộ an toàn, lãi cao hi vọng giúp ích cho những cá nhân đang có ý định xuống tiền vào phân khúc này.
Xem thêm:
