Kinh nghiệm đầu tư đất nông nghiệp quyết định 50% sự thành – bại của nhà đầu tư. Có được bí quyết, kinh nghiệm trong tay là bạn đang sở hữu chiếc “la bàn chỉ hướng” giúp bạn tìm được lối đi đúng đắn.
Bạn có biết vì sao khi đầu tư có người thắng lợi nhưng cũng có người thất bại thảm hại không? Ngoài lý do “thiên thời, địa lợi, nhân hòa” thì kinh nghiệm chính là điều tạo nên sự khác biệt giữa các nhà đầu tư. Kinh nghiệm không nhất thiết là điều được đúc rút từ trải nghiệm thực tế của bản thân, mà đó có thể là kinh nghiệm của những người đi trước truyền lại. Chỉ cần bạn chịu khó tìm tòi và học hỏi thì bạn sẽ tìm được những kinh nghiệm quý giá cho bản thân.
Bạn muốn đầu tư đất nông nghiệp nhưng chưa có kinh nghiệm? Không sao! Bài viết này chính là tổng hợp tất tần tật những kinh nghiệm, bí quyết, lời khuyên của những người đi trước (cả những người thành công lẫn thất bại) để bạn – những nhà đầu tư mới biết được: Có nên mua đất nông nghiệp? Lưu ý khi mua đất nông nghiệp? Bí quyết đầu tư an toàn, thành công trong lĩnh vực này?
NỘI DUNG CHÍNH
Có nên đầu tư vào đất nông nghiệp?
Đầu tư đất nông nghiệp được xem là xu hướng trong những năm gần đây. Bước chân vào lĩnh vực này các nhà đầu tư “ôm mộng” rằng có thể chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư để kiếm khoản lợi nhuận chênh lệch khá lớn. Tuy nhiên thực tế thì đây không phải là một lĩnh vực “dễ ăn”. Bên cạnh những ưu điểm dễ thấy là những nhược điểm ít nhà đầu tư nào để ý đến.
Ưu điểm
- Giá rẻ: So với đất thổ cư, giá đất nông nghiệp rẻ hơn rất nhiều lần dù là ở thành thị hay nông thôn. Nếu như đất thổ cư đòi hỏi số vốn lớn thì với đất nông nghiệp nhà đầu tư chỉ cần từ 100 – 500 triệu trong tay là đã có thể tìm mua đất dễ dàng.
- Nguồn cung dồi dào: Nước ta là nước thuần nông, vì vậy diện tích đất nông nghiệp rất phong phú. Không chỉ ở nông thôn mà ở khu vực vùng ven thành phố số lượng đất nông nghiệp vẫn còn khá nhiều. Đầu tư vào đất thổ cư, nhà đầu tư không chỉ phải đối mặt với sự đắt đỏ mà còn khan hiếm và cạnh tranh lớn. Nhưng đầu tư vào đất nông nghiệp thì nhà đầu tư có nhiều sự lựa chọn hơn, vấp ít sự cạnh tranh hơn.
- Khả năng sinh lời cao: Nếu như chuyển đổi từ đất nông lên đất ở thành công thì nhà đầu tư có thể “hốt bạc” từ mức chênh lệch giá khá lớn. Ví dụ ở quận 9 (Tp. HCM), giá đất ở đang dao động trong khoảng 10 – 15 triệu/m2, trong khi đó đất nông nghiệp chỉ khoảng 5 triệu/m2. Nếu chuyển đổi thành công thì nhà đầu tư có thể hưởng lợi nhuận từ 5 – 10 triệu/m2 (chưa trừ chi phí).
Nhược điểm
- Diện tích đất rộng: Mặc dù giá đất nông nghiệp rẻ nhưng diện tích đất nông nghiệp thường lớn, thành ra số tiền đầu tư cũng lớn theo. Muốn tìm được đất nông nghiệp diện tích nhỏ không phải dễ dàng vì các nhà đầu tư khác cũng đang ráo riết tìm kiếm. Vì vậy, nếu không có số vốn lớn thì người mua khó có thể tồn tại được ở “sân chơi” này.
- Khó chuyển đổi thành đất thổ cư: Không phải đất nông nghiệp nào cũng được phép chuyển đổi lên đất thổ cư, mà phải đáp ứng được các điều kiện theo quy định của pháp luật (sẽ được đề cập ở nội dung thứ 2 của bài viết). Đây là rủi ro cao nhất và cũng dễ gặp nhất khi đầu tư đất nông nghiệp, rủi ro này sẽ khiến nhà đầu tư bị chôn vốn hoặc lỗ nặng.
- Phí chuyển đổi đất thổ cư cao: Muốn chuyển đổi từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư bạn sẽ phải bỏ ra một khoản phí chuyển nhượng khá lớn. Hơn nữa thủ tục chuyển đổi cũng không phải là điều dễ dàng. Thời gian kéo dài sẽ khiến nhà đầu tư đứng trước rủi ro chôn vốn rất cao.
Lời khuyên
Với ưu và nhược điểm nói trên, vậy có nên đầu tư vào đất nông nghiệp hay không? Không ai có thể quyết định giùm bạn, mà ở đây chúng tôi chỉ có thể đưa ra lời khuyên cho bạn mà thôi.
Như bạn đã biết, đầu tư nói chung là một việc làm mang tính mạo hiểm cao. Nếu “liều” thì một là “ăn nhiều”, hai là lỗ nặng, ba là hòa vốn. Rõ ràng đó là điều ai cũng biết trước nhưng khi đầu tư thì mọi người đều “ôm mộng” sẽ đổi đời. Thực tế cũng cho thấy nhiều người thành công từ cách đầu tư này, nhưng cũng có không ít các trường hợp thất bại thảm hại. Bạn sẽ là ai trong số những người đã từng đầu tư trước đó?
Nếu bạn vẫn quyết định đầu tư thì trước hết bạn phải có một số vốn tương đối trước đã. Không chỉ là vốn để mua đất mà còn có vốn để làm thủ tục chuyển đổi sau này. Ngoài ra, bạn phải nắm bắt được các quy định về đất nông nghiệp hiện hành (sẽ được đề cập ở phần 2 bài viết) và kinh nghiệm đầu tư mà người trước truyền lại (sẽ được đề cập ở phần 3 bài viết).
Còn nếu bạn cảm thấy có quá nhiều rủi ro khiến bạn chùn bước, vậy thì bạn có thể chuyển hướng sang đầu tư các lĩnh vực khác như: đầu tư khách sạn, đầu tư phòng gym, đầu tư bể bơi, đầu tư quán ăn, đầu tư quán net, đầu tư quán cafe,…
Hãy suy nghĩ, cân nhắc thật kỹ trước khi đưa ra bất cứ quyết định nào!
Những quy định về chuyển đổi đất nông nghiệp cần biết
Chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở
– Điều kiện chuyển đổi:
Điều 30 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về Hướng dẫn thi hành Luật đất đai quy định điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở như sau:
- Vị trí thửa đất phải nằm trong quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết là đất ở; hoặc quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
- Thửa đất chuyển mục đích sử dụng đất phải thỏa mãn được diện tích tối thiểu.
– Thủ tục thực hiện:
Điều 134 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về thủ tục chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở như sau:
- Hồ sơ bao gồm: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, bản vẽ thửa đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Nơi tiếp nhận hồ sơ: Phòng Tài nguyên và môi trường.
- Phòng Tài nguyên Môi trường tiến hành thẩm định hồ sơ, nếu không hợp lệ thì thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh; nếu hợp lệ thì tiến hành xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển đổi, thông báo cho người chuyển đổi nộp tiền, trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cập nhật và quản lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
- Thời hạn giải quyết: không quá 15 ngày.
Phí chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất ở
Khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì người chuyển đổi sẽ phải đóng tất cả các loại phí sau đây:
– Tiền sử dụng đất:
- Đối với trường hợp chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thì tiền sử dụng đất = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).
- Nếu chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
– Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: từ 100.000 đồng trở xuống/lần cấp.
– Lệ phí trước bạ: Áp dụng đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó được chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí. Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0,5%.
– Phí thẩm định hồ sơ: Có sự khác nhau giữa các tỉnh, thành và không phải tỉnh, thành nào cũng thu loại phí này.
Bí quyết đầu tư đất nông nghiệp an toàn, sinh lời
Kiểm tra xem đất có nằm trong quy hoạch
Đây là bước đầu tiên bắt buộc bạn phải làm trước khi quyết định xuống tiền. Bởi vì nó liên quan đến khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất và lợi nhuận của bạn.
Nếu đất bạn định mua nằm trong quy hoạch xây dựng dự án thì chắc chắn mảnh đất đó không thể thực hiện được cho mục đích sinh sống. Hoặc nếu như mảnh đất đó nằm trong diện sẽ phải quy hoạch, giải tỏa khác thì sớm hay muộn bạn cũng phải rời đi. Khi đất bị thu hồi thì số tiền bạn nhận được sẽ thấp hơn rất nhiều so với số tiền bạn bỏ ra mua. Bởi vì tiền bồi thường đất quy hoạch được tính theo bảng giá đất do UBND tỉnh, thành đó quy định, trong khi giá đất bạn mua là giá thực tế trên thị trường (luôn luôn cao hơn bảng giá đất).
Nếu đất bạn định mua không nằm trong quy hoạch làm đất ở thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất gần như là không thể. Nếu không thể chuyển đổi mục đích sử dụng thì bạn chỉ có thể: một là cho thuê, chuyển nhượng với giá thấp; hai là chuyển hướng sang đầu tư vào trồng trọt, chăn nuôi trên chính mảnh đất đó.
Dù là trường hợp nào đi chăng nữa, nếu không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì xem như việc đầu tư của bạn đã thất bại.
Do vậy, trước khi quyết định xuống tiền cho mảnh đất nào thì bạn cũng phải tìm hiểu về quy hoạch của mảnh đất đó. Tốt nhất hãy đến UBND quận/huyện nơi có đất để hỏi về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của quận/huyện là gì, từ đó xác định đó có phải là mảnh đất nên mua không.
Lựa chọn vị trí tiềm năng
Không phải mọi mảnh đất nếu có thể chuyển đổi thành đất ở đều được đánh giá tiềm năng. Có tiềm năng hay không phụ thuộc rất lớn vào vị trí mà mảnh đất đó sở hữu.
Một mảnh đất được đánh giá cao về khả năng phát triển là mảnh đất hội tụ các yếu tố sau đây:
- Nằm trong khu dân cư;
- Gần trung tâm thành phố;
- Gần đường, giao thông thuận lợi;
- Xung quanh là các tiện ích hiện hữu phục vụ cho cuộc sống;
- Địa chất tốt, phù hợp để xây dựng nhà ở;
- Khí hậu mát mẻ, thuận lợi để sinh sống;
- …
Hiện nay, đất nông nghiệp ở vùng ven các thành phố lớn hiện đang được đánh giá cao về tiềm năng. Ví dụ như ở Tp. HCM thì quận 9, huyện Bình Chánh, huyện Nhà Bè, huyện Củ Chi,… là những nơi có đất nông nghiệp dồi dào, giá rẻ và đầy tiềm năng.
Kiểm tra giấy tờ pháp lý kỹ càng
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những giấy tờ cần nộp cho phòng Tài nguyên và Môi trường khi có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Nếu không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì:
- Mảnh đất đó không được thừa nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật;
- Dễ vướng phải tranh chấp và không được pháp luật bảo vệ;
- Không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất;
- Không thể tiến hành chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.
Do vậy, dù là đầu tư đất nông nghiệp, đầu tư đất vườn, đầu tư đất nền hay đầu tư nhà đất nói chung thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là loại giấy tờ bạn phải nắm chắc trong tay. Với khả năng làm giả giấy tờ tinh vi như hiện nay thì bạn phải kiểm tra thật kỹ, biết cách phân biệt giấy tờ thật – giả để tránh phải các trường hợp lừa đảo.
Công chứng hợp đồng mua bán cẩn thận
Theo quy định của pháp luật thì việc mua bán, chuyển nhượng đất đai phải được lập hợp đồng bằng văn bản, được công chứng, chứng thực bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì mới được xác định giá trị pháp lý. Nếu không tuân thủ quy định này thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu hóa và bạn chính là người phải gánh chịu thiệt hại.
“Bút sa gà chết”, bạn cần đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng để tránh mắc “bẫy câu chữ”. Nội dung nào không hiểu cần hỏi lại rõ ràng. Đặc biệt cần lưu ý đến quyền, nghĩa vụ của các bên, thời gian thanh toán và phạt thanh toán trễ hẹn,…
Tổng kết
Cũng như đầu tư nhà đất nói chung, đầu tư vào đất nông nghiệp bên cạnh các kinh nghiệm nói trên thì thành – bại còn phụ thuộc vào thời thế có thuận lợi hay không. Ví dụ: gặp thời khi mảnh đất mình mua sắp tới sẽ có dự án lớn xây dựng, thì giá đất sẽ “lên như diều gặp gió”. Nhưng nếu không gặp thời, thì ví dụ như dịch bệnh sẽ khiến thị trường nhà đất chững lại, đất đai khó chuyển nhượng,… nhà đầu tư sẽ bị chôn vốn trong thời gian dài.
Tuy nhiên nếu nằm lòng các kinh nghiệm đầu tư đất nông nghiệp nói trên thì xét đến trường hợp xấu nhất là nhà đầu tư không lời thì vẫn có thể hạn chế được trường hợp thấp nhất về rủi ro có thể gặp phải là: mất trắng hoặc lỗ nặng.
Xem thêm:
