Kinh nghiệm đầu tư đất giãn dân chính là những lời khuyên hữu ích để giúp bạn – những nhà đầu tư mới biết được “đường đi nước bước” cụ thể và thắng lớn ngay từ đợt đầu tiên.
Đất giãn dân là loại đất có giá rẻ, nhưng đây có phải là khoản đầu tư “ngon” khi mà những rủi ro luôn vây quanh? Đặc biệt là đối với những người mới – kinh nghiệm không có, hiểu biết chưa sâu thì đầu tư vào đất giãn dân có được xem là mạo hiểm?
Đầu tư từ xưa đến nay chưa bao giờ là việc dễ dàng, dù là đầu tư quán ăn, đầu tư quán cafe, đầu tư bể bơi, đầu tư phòng gym,… hay đầu tư đất vườn, đầu tư căn hộ, đầu tư nhà cho thuê,… Thì đầu tư đất giãn dân cũng vậy. Không phải ai cũng may mắn thành công ngay từ lần đầu tư đầu tiên, nhưng điều đó không có nghĩa là tất cả mọi người đều sẽ thất bại. Thành hay bại phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, nhưng với các kinh nghiệm đầu tư dưới đây sẽ giúp bạn dễ dàng vạch ra kế hoạch và tránh được những rủi ro không mong muốn trong đầu tư đất giãn dân.
NỘI DUNG CHÍNH
Những điều cần biết về đất giãn dân
– Đất giãn dân là gì?
Đất giãn dân là đất thuộc kiểu tái định cư, được sử dụng vào mục đích chính là xây dựng nhà ở, do Nhà nước cấp cho các đối tượng có hoàn cảnh khó khăn hoặc có đất thuộc khu quy hoạch, giải tỏa.
Hiểu theo nghĩa đơn giản nhất, đất giãn dân là đất tái định cư và dùng để ở là chính.
Các thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng,… là những nơi có nhiều đất giãn dân nhất. Đất thường nằm ở vùng ven của các thành phố.
– Tại sao đất giãn dân lại có giá rẻ?
Đất giãn dân được Nhà nước cấp cho người dân thuộc những trường hợp sau:
- Những người có đất thuộc khu quy hoạch hoặc giải tỏa;
- Hộ gia đình khó khăn;
- Hộ gia đình đông nhân khẩu, có thêm cặp vợ chồng tách riêng hộ khẩu nhưng không có đất để xây nhà riêng;
- Những người không có nơi để ở, không có đủ khả năng mua đất;
- Phụ nữ khó khăn trong việc lập gia đình, vẫn đang ở chung với người thân có nhu cầu về đất ở;
- …
Vì vậy, Nhà nước cấp đất giãn dân với giá rẻ hơn rất nhiều so với thị trường. Mặc dù vậy, đây không phải là đất miễn phí mà người sử dụng vẫn phải đóng phí đất nhưng sẽ được đóng với mức thấp hơn, phù hợp với thu nhập của gia đình.
– Có nên đầu tư vào đất giãn dân?
Đầu tư nhà đất nói chung là một lĩnh vực khó, không thể nào có câu trả lời chung cho tất cả mọi người rằng có nên đầu tư hay không. Nếu như mua ở thì chỉ cần một vài yếu tố như: vị trí thuận lợi, môi trường sống đảm bảo, pháp lý đầy đủ,… Nhưng nếu mua để đầu tư thì phải xem xét thêm yếu tố khác, đặc biệt là khả năng sinh lời và tính thanh khoản. Nếu như bạn tìm được một mảnh đất có đủ các yếu tố nói trên thì hãy quyết định đầu tư vào. Còn nếu không, hãy cân nhắc thật kỹ vì các rủi ro khác có thể khiến bạn bị chôn vốn hoặc mất trắng – đây là điều không một ai mong muốn khi đầu tư.
So với các loại nhà đất khác thì đất giãn dân nổi bật về yếu tố giá rẻ. Ngoài ưu điểm này ra thì đất giãn dân cũng giống như các loại đất bình thường khác. Đầu tư vào đây nếu thành công thì sẽ mang đến nguồn lợi nhuận lớn, nhưng nếu thất bại thì như đã nói ở trên – có thể sẽ chôn vốn hoặc mất trắng. Do vậy, những câu hỏi dạng như có nên đầu tư hay không, nên đầu tư như thế nào không có câu trả lời chung cho mọi người. Hãy xem xét, phân tích và cân nhắc thật kỹ trước khi đưa ra bất cứ quyết định nào.
Những quy định của pháp luật về đất giãn dân cần biết
– Quy định về thời hạn sử dụng
Luật đất đai quy định rõ về thời hạn sử dụng đất giãn dân như sau:
Những loại đất được sử dụng lâu dài, bao gồm:
- Đất ở; đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; đất nông nghiệp bởi vì cùng đồng dân cư sử dụng.
- Đất làm mặt bằng XD hạ tầng sản xuất kinh doanh, XD trụ sở; Công trình dùng cho lợi ích công cộng; Công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, đền thờ, miếu mạo.
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
- Đất do hạ tầng tôn giáo sử dụng;
- Đất với di tích lịch sử – văn hoá, danh lam thắng cảnh;
- Đất làm cho nghĩa trang, nghĩa địa.
Những loại đất sử dụng có thời hạn, bao gồm:
- Đất được giao trồng cây hằng năm, nuôi trồng thuỷ sản, khiến muối, đối có hạn mức không quá 3 ha, thì thời hạn là 20 năm.
- Đất được giao trồng cây lâu năm, trồng rừng, đối sở hữu hạn mức không quá 10 ha ở đồng bằng và không quá 30 ha ở trung du, miền núi, thì thời hạn là 50 năm.
– Quy định về cấp sổ đỏ
Điều 100 Luật đất đai 2013 quy định về các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở, sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) nếu có một trong số các loại giấy tờ sau:
- Quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan có thẩm quyền cấp, hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;
- Giấy tờ hợp pháp nếu được thừa kế, cho, tặng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng tài sản gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình tình thương;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 do UBND xã xác nhận;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất, giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất mà người sử dụng được cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp;
- Một số giấy tờ khác được lập trước ngày 15/10/1993 theo đúng quy định của pháp luật.
Vậy đất giãn dân có được cấp sổ đỏ không? Nếu người sử dụng đất có 1 trong số các loại giấy tờ nêu trên thì sẽ được cấp sổ đỏ như các loại đất khác.
– Quy định về chuyển nhượng
Đất giãn dân có được chuyển nhượng không?
Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
- Đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, nếu đất giãn dân thỏa mãn 4 điều kiện nói trên thì có thể chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.
– Quy định về tách thửa
Đất giãn dân có được tách thửa không?
Cũng như đất thổ cư, đất giãn dân sẽ được tách thửa nếu như đáp ứng được các yêu cầu sau đây:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Không thuộc trường hợp đang tranh chấp;
- Không bị kê biên để thi hành án;
- Còn thời hạn sử dụng đất;
- Không thuộc khu vực bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xác định;
- Phần tách thửa không có thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
- Các thửa đất liền kề hợp thửa tạo thành thửa đất mới thì thửa đất đó phải có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật;
- Các thửa đất không cùng mục đích sử dụng
Về diện tích tối thiểu được tách thửa thì Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định như sau: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”.
Lưu ý: Khi tách thửa phải có sự giám sát từ cơ quan thẩm quyền, các hộ gia đình hoặc cá nhân liên quan, phải có biên bản đầy đủ về việc tách đất cụ thể để đảm bảo sự hợp lý và tính pháp lý.
Toàn bộ kinh nghiệm đầu tư đất giãn dân an toàn, hiệu quả nhất
– Lựa chọn vị trí, khu vực
Vị trí của đất giãn dân thường nằm ở vùng ven các khu vực thành phố, nhưng điều đáng nói là không phải khu vực vùng ven nào cũng được đánh giá tiềm năng để đầu tư. Nếu chỉ mua để ở thì các tiêu chí liên quan đến vị trí sẽ đơn giản hơn, nhưng nếu mua để đầu tư thì phải xem xét xem vị trí của đất có khả năng phát triển, sinh lời hay không. Cụ thể:
- Đất có gần đường, có thuận lợi về giao thông hay không?
- Cơ sở hạ tầng của khu vực có tốt không?
- Chiều rộng và chiều dài mảnh đất có hài hòa về tye lệ không?
- Vị thế của đất có đẹp, bằng phẳng không?
- Đất có nằm trên hệ thống cống thoát nước hay xả thải của cơ sở sản xuất nào không?
- Địa chất mảnh đất yếu hay mạnh? Nếu yếu thì nên cân nhắc vì sẽ tốn chi phí gia cố nền đất về sau.
- …
– Khảo sát môi trường sống xung quanh
Dù không phải mua để ở nhưng bạn cũng phải quan tâm đến môi trường sống xung quanh thì mới hy vọng có thể dễ bán, bán được giá cao, dễ dàng kiếm lời. Theo đó, những vấn đề bạn cần quan tâm đó là:
- Đất ở khu vực có thời tiết thuận lợi, khí hậu mát mẻ, dễ chịu;
- Tránh những mảnh đất ở khu vực xung quanh là nhà tù, bãi rác hoặc nghĩa trang;
- Ưu tiên những mảnh đất thuộc khu vực dân trí cao, điện nước đầy đủ, giao thông thuận lợi,…;
- Mảnh đất gần chợ, gần trường học, bệnh viện và các tiện ích khác càng tốt.
Hãy chọn mảnh đất ở những khu vực mà hiện tại có thể chưa phát triển nhưng lại có các yếu tố chờ để “bứt phá”. Mua đất ở những khu vực đó giúp bạn mua được với giá rẻ và trong tương lai khi khu vực được phát triển thì mảnh đất của bạn tự nhiên cũng sẽ được tăng giá theo.
– Kiểm tra thật kỹ tính pháp lý của đất
Dù là đất giãn dân, đất thổ cư hay đất nền thì liên quan đến nhà đất bạn chỉ nên tiến hành mua bán khi mảnh đất đó có sổ đỏ. Đối với đất chưa có sổ thì không nên mua dù người bán có hứa hẹn về thời gian sẽ có sổ. Sổ đỏ là giấy tờ duy nhất chứng minh quyền sử dụng và sở hữu. Nếu không có sổ đỏ thì như đã nói ở trên, bạn không có quyền chuyển nhượng hay tách thửa theo quy định của pháp luật.
Liên quan đến pháp lý của mảnh đất, ngoài sổ đỏ thì bạn còn phải quan tâm đến các vấn đề sau:
- Kiểm tra xem đất có nằm trong diện quy hoạch hay giải tỏa không;
- Đất có đang bị kê biên để thi hành án không;
- Đất có đang bị thế chấp tại ngân hàng không;
- Đất có đang bị tranh chấp không;
- Đất có lối đi không, lối đi có bị tranh chấp không;
- …
Mách nhỏ: Bạn có thể đến Sở Tài nguyên Môi trường hoặc Văn phòng đất đai cấp xã, huyện để kiểm tra hồ sơ địa chính sẽ biết được các thông tin liên quan đến pháp lý của mảnh đất.
Và hỏi người dân sống xung quanh mảnh đất đó để biết được đất có đang bị tranh chấp hay không.
– Lưu ý về hợp đồng mua bán
- Nhằm tránh tranh chấp về sau, hợp đồng mua bán đất cần có chữ ký xác nhận của tất cả các thành viên có trong sổ hộ khẩu;
- Nếu đất là tài sản thừa kế thì trước khi làm hợp đồng đặt cọc phải làm biên bản đồng ý bán đất có chữ ký của tất cả các thành viên được thừa kế;
- Đọc kỹ các điều khoản có trong hợp đồng mua bán trước khi đặt bút ký;
- Hợp đồng phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo tính hợp pháp.
Ngoài những kinh nghiệm nói trên, bạn nên xem thêm kinh nghiệm đầu tư đất nền để biết thêm những lưu ý quan trọng khác. So với đất nền thì đất giãn dân có có lợi thế hơn về giá rẻ nhưng những rủi ro giữa 2 loại đất được đánh giá ngang nhau.
Tổng kết
Những kinh nghiệm đầu tư đất giãn dân nói trên chỉ là những yếu tố cơ bản mà nhà đầu tư nào cũng phải nắm được. Nó không phải là “công thức” mang đến hay đảm bảo sự thành công 100% cho mọi người và trong mọi trường hợp. Có thành công hay không còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khác như thời điểm mua vào bán ra, vốn đầu tư, khả năng đàm phán,… và một chút may mắn. Điều quan trọng nhất chính là khả năng nhìn xa trông rộng, nắm bắt và tư duy của người đầu tư để đưa ra những quyết định chính xác và phù hợp nhất.
Xem thêm:
