Kinh nghiệm mua nhà giấy tay sẽ chỉ bạn cách giảm thiểu rủi ro khi mua bán nhà đất bằng hình thức này.
Ngày nay, các hợp đồng mua bán thường được lập thành văn bản, công chứng tại cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo về mặt pháp lý. Tuy nhiên, không hiếm trường hợp mua bán giấy tay vẫn diễn ra. Vậy việc mua bán nhà bằng giấy tay có hợp pháp, người mua có được đảm bảo quyền lợi, nên làm gì để giao dịch an toàn, đúng pháp luật?
NỘI DUNG CHÍNH
Những quy định cần biết về mua bán nhà ở bằng giấy tay
Giấy tay ở đây có thể hiểu là khi các bên mua bán nhà với nhau, thay vì lập hợp đồng tại cơ quan công chứng, các bên chỉ tự viết và ký với nhau, xác nhận việc mua bán giữa hai bên.
Người mua chọn hình thức mua bán nhà bằng giấy tờ viết tay vì đa phần chúng có giá rẻ, cũng có trường hợp là vì quá chủ quan hoặc bị kẻ gian lợi dụng lừa đảo.
Hợp đồng viết tay có được công nhận?
Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định rõ tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.
Theo đó, Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định:
“Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”.
Như vậy, đối chiếu với các quy định này, việc mua bán nhà phải được lập thành hợp đồng và hợp đồng này phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một hoặc các bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức.
Những hợp đồng chuyển nhượng nhà đất từ ngày 1/7/2014 phải đáp ứng các điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức như trên, nếu không sẽ bị vô hiệu. Trừ trường hợp, một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực (Theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ Luật Dân sự 2015).
Mua nhà bằng hợp đồng viết tay có được cấp sổ hồng
Theo quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ, trường hợp người dân mua bán nhà hoặc đất giấy tờ tay từ thời điểm 1/7/2004 đến trước ngày 1/1/2008 sẽ được hợp thức hoá. Điều kiện được cấp sổ bao gồm:
- Nhà, đất đang sử dụng ổn định, phù hợp với quy hoạch.
- Trước đó và hiện tại không phát sinh tranh chấp, khiếu nại.
- Chủ nhà đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định.
Hồ sơ xin cấp sổ đỏ bao gồm:
- Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có mẫu).
- Giấy tờ viết tay chứng minh bạn là chủ sở hữu hoặc quản lý nhà đất.
- Bản vẽ nhà ở hoặc công trình xây dựng (nếu có).
- Thẻ căn cước công dân và hộ khẩu thường trú.
- Văn bản uỷ quyền nộp hồ sơ (nếu có).
- Bản sao giấy tờ chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Những rủi ro khi mua nhà giấy tay
Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vẫn thuộc về bên bán
Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Nghĩa là, nếu mua bán giấy tay, việc chuyển nhượng không được công chứng, chứng thực hợp đồng thì các thủ tục đăng ký biến động không đủ điều kiện, kéo theo việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực. Vì vậy, dù có trả hết tiền trên thực tế thì về mặt pháp lý, quyền sử dụng, quyền sở hữu vẫn được chuyển giao.
Không có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Bên bán có thể lật lọng, bán cho người khác khi thấy được giá
Giao dịch bằng lòng tin, thỏa thuận giấy tay thay vì có sự xác nhận của cơ quan chức năng nên quyền lợi của người mua sẽ không được bảo đảm trước pháp luật. Lợi dụng điều này, bên bán có thể lật mặt, đổi ý không bán nữa hoặc bán đất cho người khác khi nhận thấy giá cao hơn, có lợi hơn. Người mua sẽ rơi vào cảnh mất tiền cọc oan hoặc phải mất một thời gian dài mới nhận lại được tiền của mình.
Không đủ điều kiện thế chấp nhà đất cho ngân hàng để vay vốn
Điều kiện thế chấp vay vốn tại ngân hàng là phải chứng minh được nguồn gốc, quyền sở hữu (sổ đỏ, sổ hồng) và các giấy tờ pháp lý của bất động sản đó. Với các quy định ở trên, mua nhà bằng giấy tay thì chưa được sang tên, không có đủ hồ sơ pháp lý nên không thể thực hiện thủ tục vay thế chấp lại ngân hàng.
Kinh nghiệm mua nhà giấy tay ít rủi ro
Việc mua bán nhà bằng giấy tay không được khuyến khích, tuy nhiên, nếu giao dịch này xảy ra, người mua cần lưu ý:
- Đề nghị bên bán cung cấp và giữ lại bản sao công chứng tất cả các loại giấy tờ liên quan đến nhà đất sắp mua để sau này nếu xảy ra tranh chấp còn có cơ sở đối chứng.
- Kiểm tra cẩn thận giấy tờ tùy thân, uy tín của bên bán kể cả đó là người thân quen. Nếu bên bán đã lập gia đình, yêu cầu hợp đồng giao dịch có sự xác nhận của cả vợ lẫn chồng.
- Mời ít nhất 2 người làm chứng cho quá trình ký kết hợp đồng, thanh toán tiền và giao nhận nhà đất.
- Hợp đồng dù là giấy tay cũng phải thật chi tiết và rõ ràng các điều khoản để xác định quyền lợi, ràng buộc trách nhiệm, nghĩa vụ của các bên.
- Nên tránh những thông tin nhà “rẻ như cho”, không nên đặt quá nhiều niềm tin vào quảng cáo.
Ngoài ra, việc tìm mua nhà cũng cần phải kỹ càng từng khâu, như tìm hiểu nguồn gốc, xem xét thực tiễn, đề phòng với các mánh khóe lừa đảo. Chi tiết hơn tại: Kinh nghiệm mua nhà an toàn, không bị lừa
Nếu có thể, khi phát sinh những vấn đề không mong muốn, hãy tìm cho mình một luật sự uy tín, họ sẽ giúp giảm bớt yếu tố bất lợi cho bên mua. Hoặc tốt nhất, hãy tự trang bị kiến thức pháp lý cho mình để chủ động hơn trong việc nhận diện và xử lý tình huống.
Kinh nghiệm mua nhà giấy tay sẽ giúp bạn hạn chế những rủi ro không đáng có khi giao dịch. Tuy nhiên, khuyến khích việc mua bán bằng hợp đồng có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Xem thêm: