Kinh nghiệm mua nhà chung cư với tất tất tần các vấn đề liên quan cần biết sẽ giúp người mua giảm bớt rủi ro về tài chính, pháp lý, chất lượng,… cũng như tiết kiệm thời gian tìm kiếm và giao dịch.
Trong các kinh nghiệm mua nhà đã chỉ ra khá nhiều chiêu thức lừa đảo phổ biến hiện nay, nhất là hiệu ứng đám đông, cò mồi giữa bối cảnh nhà đất có dấu hiệu ngày càng nóng sốt. Căn hộ chung cư trên thị trường là một trong số các phân khúc được quan tâm, ở các thành phố lớn như Tp. Hồ Chí Minh, nguồn cung đang thấp hơn so với nhu cầu thực. Chính vì vậy, những đợt canh tranh ngầm vẫn âm thầm diễn ra, người mua chung cư bắt đầu phải đối mặt với nhiều vấn đề hơn khi giao dịch.
Mặc dù tồn tại song song không ít ưu và nhược điểm, nhưng không thể phủ nhận, mô hình nhà ở chung cư rất thích hợp với nhịp sống hiện đại và điều kiện tài chính của số đông cá nhân, gia đình hiện nay.
Vậy kinh nghiệm mua nhà chung cư cần biết bao gồm những gì? Nên tập trung vào các yếu tố, vấn đề nào để quá trình mua bán được nhanh chóng, hiệu quả nhất? Bài viết này chính là cuốn “sổ tay” hữu ích dành cho bạn đọc.
NỘI DUNG CHÍNH
Chung cư có nhiều loại hình và phân khúc giá
Trước đây, nhắc đến căn hộ hay khái niệm chung cư, căn hộ chung cư, quan điểm nhiều người sẽ mặc định đó là các tòa nhà cao tầng, trong đó có nhiều đơn vị ở bố trí khép kín, dù không thoải mái về khuôn viên như nhà mặt đất nhưng vẫn đảm bảo công năng với các phòng chức năng cơ bản.
Tuy nhiên, theo sự phát triển của kinh tế – xã hội và nhu cầu trải nghiệm của cư dân, chung cư không còn bó hẹp trong một vài lựa chọn. Các mô hình nhà ở chung cư đã được nâng tầm, phân hóa thành nhiều loại và tầm giá. Đối với người mua, việc nắm rõ các loại chung cư sẽ giúp việc lên phương án tài chính và khoanh vùng thị trường trở nên đơn giản hơn, tiếp cận các nguồn thông tin một cách có định hướng và chọn lọc.
Các loại hình chung cư phổ biến trên thị trường hiện nay:
Căn hộ chung cư thông thường
Chính là loại hình chung cư truyền thống, mang tính cơ bản nhất và cũng vì vậy mà giá thành luôn hấp dẫn, vừa vặn túi tiền nhất. Hầu hết các dự án chung cư, từ quy mô lớn đến nhỏ trong giỏ hàng sản phẩm luôn có chỗ dành cho nhóm căn hộ này. Chính bởi sự cơ bản mà đây là loại chung cư hướng đến khách hàng có mục đích sử dụng để ở; diện tích cũng như hệ thống phòng ốc ở mức tiêu chuẩn về không gian sống.
Đối với căn hộ thông thường, có các căn hộ nhỏ dành cho gia đình trẻ, người độc thân hoặc các căn lớn hơn từ 2 – 3 phòng ngủ. Vị trí các căn hộ trong tòa chung cư khác nhau cũng ảnh hưởng đến giá bán. Ngoài ra, những dự án sẽ chênh lệch về giá trị dựa trên các yếu tố liên quan đến hạ tầng, giao thông, dân cư,…
Căn hộ Shophouse
Theo như tên gọi, loại hình căn hộ này cùng lúc đáp ứng được 2 mục đích, bao gồm ở và kinh doanh. Vì vậy, giá bán thường không hề thấp và đa phần tập trung ở những nơi nhộn nhịp, đông dân cư, trung tâm các khu đô thị lớn. Các căn hộ shophouse nằm ở tầng trệt của các tòa chung cư, thiết kế 2 tầng tương ứng 2 chức năng, có tính thẩm mỹ cao. Căn hộ này thích hợp với ai muốn khai thác sinh lợi bằng việc cho thuê hoặc tự kinh doanh.
Căn hộ Officetel
Đây là loại căn hộ kết hợp giữa nhà ở với văn phòng làm việc. Trước đây, loại hình căn hộ Officetel còn là khái niệm khá xa lạ và ít được quan tâm nhưng trước sự phát triển kinh tế như hiện nay, nhu cầu đối với loại hình này càng cao. Căn hộ Officetel đảm bảo không gian sống riêng tư và không gian làm việc tích hợp tiện lợi, giữa chúng có sự chuyển đổi linh hoạt mà không mất đi công năng chính của mình. Hiện nay, nhóm khách hàng là người trẻ, các dự án startup, người làm việc tại nhà,… xem căn hộ Officetel là lựa chọn ưu tiên hàng đầu vì giúp tiết kiệm được khá nhiều chi phí.
Tuy nhiên, mô hình căn hộ này chỉ xuất hiện nhiều ở các thành phố, đô thị lớn. Nguồn cung ở các tỉnh còn khá hiếm vì vậy cũng sẽ có sự kén chọn nhất định đối với đối tượng người mua.
Căn hộ Studio
Loại hình chung cư dành cho người mua là các bạn trẻ, nhưng ưa thích những trải nghiệm mang tính hiện đại, sống một mình và không yêu cầu quá cao về mặt diện tích. Căn hộ Studio thường rộng khoảng 60m2 và điểm đặc biệt là không có bất kỳ sự phân chia nào về mặt không gian. Như vậy, người mua căn hộ này sẽ được toàn quyền sáng tạo bố cục của không gian sống. Tương tự như căn hộ Officetel, Studio cũng là loại hình căn hộ mới phát triển về sau này để phù hợp với nhu cầu sống tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, nguồn cung đang có dấu hiệu khởi sắc ở nhiều thị trường.
Căn hộ Dual Key
Khái niệm về căn hộ dual key xuất hiện vào năm 2009 lần đầu tiên tại Singapore. Căn hộ này rất đặc biệt, vì dù có 1 cửa ra sao nhưng bên trong lại được chia thành 2 lối, dẫn vào 2 phòng có diện tích lớn nhỏ khác nhau nhưng bên trong đều được trang bị đầy đủ các phòng chức năng: bếp, phòng khách, phòng ngủ, phòng tắm.
Ý tưởng căn hộ 2 trong 1 này phù hợp với những gia đình đông thế hệ hoặc các hình thức chia sẻ không gian sống mà vẫn đảm bảo sự riêng tư. Mô hình căn hộ này hiện đã xuất hiện khá phổ biến ở các dự án chung cư tại Việt Nam, mở ra thời kỳ “hội nhập” cùng các xu hướng nhà ở trên thế giới.
Căn hộ Duplex
Duplex là những căn hộ thuộc nhóm chung cư cao cấp, có giá bán cao nhưng đi kèm với diện tích rộng, thiết kế cực kỳ hiện đại, xa hoa; thường nằm ở các tầng áp mái của tòa nhà. Những khách hàng là người có địa vị, có tài chính tốt, nhu cầu về trải nghiệm cuộc sống vượt trội là đối tượng tiềm năng mà loại hình căn hộ này hướng đến.
Căn hộ Penthouse
Thuộc nhóm căn hộ cao cấp, Penthouse nằm ở vị trí cao nhất trong các tòa chung cư lớn, cũng chính vì vậy mà sở hữu tầm nhìn cực đẹp bên cạnh thiết kế sang trọng, đẳng cấp. Ưu điểm lớn nhất của Penthouse chính là không gian mở, diện tích đủ để tích hợp các tiện ích như hồ bơi, vườn cây, ban công rộng rãi,… Kiến trúc của những căn hộ này cũng rất ít sử dụng sự ngăn cách mà bố trí theo kiểu chuyển tiếp, phân tách bằng nội thất, trừ những khu vực riêng tư như phòng ngủ, phòng tắm, phòng vệ sinh,…
Tất nhiên, Penthouse cũng là loại hình căn hộ không dành cho những khách hàng có thu nhập tầm trung mà hướng đến các doanh nhân, có địa vị, có kinh tế vững chắc,…
Căn hộ Sky Villa
Những căn villa trên cao chính là mô tả chính xác, dễ hiểu nhất về các căn hộ này, chúng được ví von như những biệt thự nghỉ dưỡng tọa lạc trên các các tòa chung cư cao cấp. Không chỉ có thiết kế, tầm nhìn đẹp mà các tiện ích được đảm bảo tốt nhất cho mọi sinh hoạt, bao gồm khu vui chơi giải trí, tiểu cảnh, hồ bơi,…
Pháp lý và những loại giấy tờ cần biết
Đối với người mua bất động sản nói chung, pháp lý luôn là vấn đề đau đầu, đặt ra nhiều khía cạnh cần nghiên cứu, tìm hiểu bởi các rủi ro phát sinh từ đây rất lớn nhưng lại khó để kiểm soát.
Nói pháp lý của căn hộ, kinh nghiệm mua nhà chung cư khuyên người mua nên biết về hồ sơ pháp lý của dự án đó, bao gồm tất tần tật các loại giấy tờ về quy hoạch, xây dựng, xác định quyền sở hữu,…
Giấy đăng ký kinh doanh ngành nghề bất động sản
Là loại giấy tờ chứng minh tính hợp pháp của doanh nghiệp, của chủ đầu tư, đã được sự cho phép của pháp luật khi tham gia vào thị trường. Dự án được xây dựng theo đúng quy định pháp luật, đúng ngành nghề xin và được cấp phép.
Cam kết bảo lãnh của ngân hàng
Chung cư là các dự án nhà ở hình thành trong tương lai thì cam kết bảo lãnh của ngân hàng là văn bản bắt buộc nhằm bảo vệ cho người mua khi chủ đầu tư trễ hoặc treo dự án dẫn đến chậm bàn giao cho khách hàng. Nếu có rủi ro xảy ra thì ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm trả tiền lại cho người mua. Tuy nhiên, cam kết bảo lãnh phải được lập thành văn bản (thư bảo lãnh và hợp đồng bảo lãnh) thì mới có đầy đủ giá trị và ràng buộc về mặt pháp lý.
Hồ sơ xác nhận hoàn thành các nghĩa vụ về thuế đất, tiền sử dụng đất
Một trong những nguyên nhân khiến quá trình xin cấp sổ hồng cho các căn hộ gặp trục trặc nằm ở việc chủ đầu tư chưa hoàn thành hết các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước. Vì vậy, khi xem xét hồ sơ pháp lý, người mua nên yêu cầu luôn các giấy tờ xác minh liên quan đến vấn đề này. Hoặc cũng có thể để chắc chắn hơn, người mua đối chiếu lại với Sở Tài nguyên Môi trường, Sở xây dựng, Sở Kiến trúc Quy hoạch tại địa phương nơi dự án được thực hiện,…
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Người mua nên tìm hiểu xem đất của dự án đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng hay chưa, hoặc có chứng nhận về việc thuê đất của chủ đầu tư hay không. Nếu dự án có loại giấy chứng nhận này đồng nghĩa với dự án đã hoàn thành việc giải phóng mặt bằng, mọi hoạt động xây dựng đều hợp pháp, không có tranh chấp xảy ra. Đặc biệt, kiểm tra xem giấy chứng nhận đất tại dự án có đang bị thế chấp ở ngân hàng nào hay không.
Giấy phép xây dựng
Đây là loại giấy tờ ghi nhận, xác nhận việc cá nhân, tổ chức được cơ quan có thẩm quyền cho phép thực hiện việc xây dựng các công trình, đảm bảo đúng quy hoạch.
Giấy phép xây dựng là giấy tờ xác nhận việc cho phép cá nhân, tổ chức được phép thực hiện việc xây dựng nhà cửa, công trình theo đúng quy hoạch do cơ quan có thẩm quyền cấp (Sở Xây dựng). Trong giấy phép xây dựng ghi nhận các nội dung:
- Tên chủ đầu tư, vị trí dự án,
- Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất,
- Chiều cao, chiều sâu của công trình, số tầng căn hộ, tầng hầm.
Qua giấy phép, người mua có thể đối chiếu với các số liệu trên thực tế để nhận định mức độ theo sát thiết kế của dự án. Điều này rất quan trọng vì ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng, thẩm mỹ của căn hộ khi hoàn thành.
Trong trường hợp chủ đầu tư không thể cung cấp giấy phép xây dựng trong hồ sơ pháp lý của mình, điều này đặt ra khả năng dự án có thể đang xây dựng không phép, có nguy cơ bị đình chỉ thi công, ảnh hưởng đến tiến độ dự án và người mua sẽ chịu hậu quả nặng nề nhất.
Quy hoạch chi tiết 1/500
Trong hồ sơ pháp lý các dự án, quy hoạch 1/500 có lẽ là khái niệm được nhắc đến nhiều nhất và cũng là cơ sở quan trọng để đánh giá mức độ an toàn của dự án đó. Quy hoạch chi tiết 1/500 thể hiện các nội dung như: tổng diện tích, mật độ xây dựng, bố trí diện tích (khu nhà ở, cây xanh, diện tích thang máy, hạ tầng, tiện ích,…)
Biên bản nghiệm thu móng nhà
Kinh nghiệm mua nhà chung cư an toàn, tránh mất tiền oan là đảm bảo tính hợp lý tuyệt đối khi bất kỳ khoản tiền nào được chi ra. Theo đó, người mua chỉ nên ký hợp đồng mua căn hộ khi đã có biên bản nghiệm thu phần móng nhà. Ngoài ra, khi giao nhận nhà cũng nên có biên bản nghiệm thu làm cơ sở giải quyết cho những tranh chấp phát sinh (nếu có) về sau này.
Các yếu tố liên quan đến chất lượng căn hộ
Nếu như việc tìm hiểu về loại hình căn hộ, cân nhắc với nhu cầu và khả năng tài chính của mình là bước đầu trong việc mua chung cư; kiểm tra hồ sơ pháp lý là chìa khóa quyết định tỷ lệ xuống tiền thì các yếu tố liên quan đến chất lượng căn hộ là cơ sở để khẳng định chất lượng sống của người mua, cơ hội sinh lợi về sau này, sẽ khác so với mua đất xây nhà vì sản phẩm do chủ đầu tư lên ý tưởng và xây dựng.
Cũng giống như nhiều bất động sản, người mua căn hộ sẽ rất quan tâm đến vị trí bởi chúng ảnh hưởng trực tiếp đến cơ hội tăng giá, sự thuận tiện trong di chuyển, sinh hoạt. Tuy nhiên, cũng đừng quên rằng, những yếu tố về chất lượng, có thể rất nhỏ (nên thường hay bị bỏ qua) lại là điều tác động trực tiếp đến trải nghiệm của cư dân.
Độ cao tòa chung cư và lượng cư dân sinh sống
Kinh nghiệm dành cho những ai muốn mua nhà chung cư là nên chọn các dự án có số tầng từ 20 trở lại, sẽ đảm bảo sự thông thoáng, di chuyển dễ dàng, không bị chắn gió và cũng an toàn hơn trong các trường hợp hỏa hoạn hay cần thoát hiểm.
Bên cạnh đó, mật độ dân cư cũng khá quan trọng vì ảnh hưởng đến các tiện ích sử dụng chung như khu công cộng, khu công viên, thang máy,… Đặc biệt, nếu dân cư quá đông sẽ gây ra tình trạng chen lấn, ùn tắc khi xảy ra sự cố. Cần hết sức cân nhắc khi thuê những dự án chung cư hỗn hợp vì nguy cơ ô nhiễm tiếng ồn, phức tạp trong thành phần rất cao.
Tầng hầm và hệ thống báo cháy, thoát hiểm
Theo các chuyên gia, những chung cư không có tầng hầm sẽ an toàn hơn so với các chung cư có tầng hầm. Tầng hầm cứ nghĩ là sẽ thuận tiện về nhiều mặt nhưng với điều kiện tại Việt Nam lại dễ xảy ra tình trạng ngập nước, chưa kể đến tầng hầm lại thường có ít lối thoát hiểm hơn tầng nổi nên hầu như không giúp ích được cho công tác cứu hộ.
Liên quan đến vấn đề này, người mua nên kiểm tra luôn hệ thống cửa và cầu thang thoát hiểm của tòa chung cư. Khác với nhà mặt đất, nhà chung cư luôn khiến cư dân lo ngại nếu các sự cố ngoài ý muốn phát sinh. Cửa thoát hiểm phải bố trí hợp lý, dễ thao tác; có khả năng chống cháy.
Với cầu thang thoát hiểm, cần đạt tiêu chuẩn theo các quy định hiện hành, thiết kế kín, đủ hệ thống thông gió, chiếu sáng,… Một số chung cư hiện nay đã trang bị cầu thang thoát hiểm tách biệt với cầu thang bộ được sử dụng.
Ngoài ra, chuông báo cháy trong căn hộ cũng như tòa nhà cần phải nhạy, hoạt động tốt, hệ thống phòng cháy chữa cháy đáp ứng các điều kiện từ mức tiêu chuẩn trở nên. Không thể phủ nhận, các vụ hỏa hoạn trong những tòa nhà chung cư đã khiến cư dân cân nhắc hơn rất nhiều khi mua căn hộ.
Khu gửi xe và an ninh tòa nhà
Nếu theo đúng quy định thì cứ 100m2 diện tích sử dụng của căn hộ, phải dành 20m2 làm chỗ đậu xe (bao gồm lối đi). Tuy nhiên, việc áp dụng trên thực tế lại hiếm khi được lý tưởng như vậy. Các chủ đầu tư thường thiết kế khu giữ xe nhỏ hơn so với quy định, dẫn đến tình trạng không đáp ứng được nhu cầu của cư dân. Vì vậy, tưởng như không quan trọng nhưng khu gửi xe có thể là nguyên nhân gây bất tiện và nguy hiểm cho phương tiện của người mua. Ngoài ra, cũng nên biết về số lượng xe giới hạn của mỗi căn hộ, phí hàng tháng là bao nhiêu,…
Về vấn đề an ninh, các tòa nhà chung cư hiện nay đa phần đều có bảo vệ và camera an ninh, kiểm tra thường xuyên và xử lý khi có tình huống xảy ra. Chi phí cho điều này cũng được tính vào các khoản thu hàng tháng.
Nên tránh các căn hộ có vị trí “tối kỵ”
Trong tòa nhà chung cư, căn hộ ở những vị trí như gần thang máy, gần chỗ đổ rác, căn hộ có vị trí bị chắn gió, ít cửa sổ,… thường là những căn hộ không nên mua. Hoặc những căn hộ có hình dáng thiếu vuông vức, kết cấu kỳ dị cũng là điều nên tránh.
Kinh nghiệm mua nhà chung cư rất quan trọng với những ai mua lần đầu hoặc thậm chí là đã từng giao dịch trước đó vẫn có thể vướng phải rủi ro. Vì vậy, càng có nhiều hiểu biết về thị trường, càng có kỹ năng lựa chọn, càng dễ mua được nhà chung cư thành công.
Xem thêm:
