Lời khuyên từ chuyên gia và trải nghiệm thực tế, toàn tập kinh nghiệm đầu tư đất nền ven đô hiệu quả, an toàn, thu lợi khủng.
Thời gian qua, đầu tư nhà đất trở thành công cụ vàng của nhiều người, không ít sự “bẻ lái” từ các thị trường khác chuyển sang bất động sản. Trong bối cảnh nền kinh tế nhiều biến động, xuống tiền cho địa ốc được xem là lựa chọn mang tính an toàn. Vì vậy, xu hướng đầu tư nhà cho thuê, đầu tư căn hộ, đầu tư khách sạn, đầu tư đất nền,… dần nở rộ và khởi sắc.
Trong số các phân khúc này, đất nền có lẽ là điểm dừng của số đông nhà đầu tư thuộc hàng bậc nhất bởi nguồn cung phong phú, mức vốn vừa phải và tiềm năng sinh lợi lớn, có giá trị tích lũy về dài hạn. Từ đầu tư đất nông nghiệp, đầu tư đất giãn dân đến đầu tư đất vườn,… đều nhanh chóng lọt vào tầm ngắm của người mua.
Tuy nhiên, có thể nhận thấy, khi những thị trường tâm như Tp. Hồ Chí Minh dần thu hẹp quỹ đất, nhường sân chơi cho phân khúc căn hộ, nhà cao tầng thì đất nền ven đô, ở các vùng phụ cận lại bất ngờ vụt sáng. Nhắc đến đầu tư đất đai nói chung, đất nền nói riêng ở thời điểm này mà bỏ qua đất ven thì quả là một thiếu sót lớn.
Hấp dẫn, tiềm năng, phải làm gì để có thể khai thác tối ưu lợi nhuận? Đừng bỏ qua các nguyên tắc và kinh nghiệm đầu tư đất nền ven đô dưới đây.
NỘI DUNG CHÍNH
Đất nền ven đô là gì?
Đất nền ven đô là khái niệm dùng để chỉ bất động sản, cụ thể là đất nền nằm ở các vị trí sát với những thành phố lớn như Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh. Các khu đất này tính từ trung tâm, có khoảng cách từ vài đến vài chục km hoặc thậm chí rộng hơn, hướng đến đất nền ở các thị trường tỉnh. Ví dụ tại Tp. Hồ Chí Minh, đất nền ven đô được khoanh vùng ở những khu vực như Đồng Nai, Long An, Bình Dương, hay cả Bình Phước,…
Thực ra, đất nền ven đô là tên gọi dựa vào vị trí, thể hiện được đặc trưng của một loại đất nền. Tất nhiên, chúng sẽ có những đặc điểm chung của đất nền, và đặc trưng riêng của khu vực mà chúng tọa lạc.
Nhà đầu tư chọn xuống tiền vào đất nền ven đô cũng với nhiều mục đích, có thể là lướt sóng, hoặc dài hạn, chờ tăng giá kiếm lời; thời gian từ vài tháng đến vài năm, số tiền bỏ ra cũng từ vài chục đến vài trăm triệu,… tùy vào tình hình thị trường, tính thanh khoản của sản phẩm.
Sức hút của đất nền ven đô đến từ đâu?
Thời gian qua, bất động sản Tp. Hồ Chí Minh cũng như các khu vực lân cận có dấu hiệu tăng khiến nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn cung, sử dụng nguồn vốn và cả việc lên phương án, chiến thuật đầu tư.
Một thực tế phải thừa nhận, rằng các dự án bất động sản có giá trên dưới 1 tỷ đồng dường như đang dần biến mất khỏi thị trường, cực kỳ khan hiếm về nguồn cung tại Tp. Hồ Chí Minh; có chăng là các dự án nhà ở bình dân nhưng lại trong tình trạng nhỏ giọt, người mua mong ngóng từng ngày. Vì vậy, khách hàng lẫn nhà đầu tư vốn mỏng, với khoản tích lũy dưới 1 tỷ đồng lựa chọn chuyển hướng về vùng ven để mở rộng cơ hội sinh lời. Trong khi đó, thế mạnh của những thị trường này lại là đất nền: nguồn cung lớn, hạ tầng trên đà phát triển, giá cả phải chăng – các tiêu chí đánh trúng tâm lý của khách hàng. Bám sát vào nền tảng hạ tầng giao thông có thể xem là bước đi khôn ngoan và rất tiềm năng cho giới đầu tư.
- Giá bán đất nền tại các khu vực ven đô (cả Tp. Hồ Chí Minh và Hà Nội) hiện nay đều ở mức tương đối mềm, dù một số nơi có dấu hiệu tăng nhiệt theo lượng giao dịch nhưng nhìn chung, cơ hội của người mua là rất lớn. Chọn mua đất nền ven đô, cơ bản giúp nhà đầu tư tránh được cảnh ôm nợ, hay đau đầu với bài toán đòn bẩy tài chính; các bất động sản gần trung tâm rất khó có được điều này.
- Cơ hội đầu tư lướt sóng cao hơn, nhờ đón đầu sự tăng giá theo sức phát triển của kinh tế – hạ tầng nên mức lợi nhuận theo đó cũng vô cùng hấp dẫn; trong thời gian ngắn cũng có thể mang lại khoảng chênh lệch đáng kể.
- Xét về dài hạn, những khu vực có vị trí đắc địa, được hưởng quy hoạch tốt về hạ tầng sẽ đi cùng tỷ lệ tăng giá đáng kể, thậm chí rất cao. Các tỉnh, thành vùng ven hiện nay phần đa đều đang trong quá trình đẩy nhanh tiến trình phát triển đô thị, đặc biệt, nhiều khu vực còn là nơi đón nhận các dự án trọng điểm, thu hút đầu tư đa lĩnh vực,.. Do đó, giá đất so với các thành phố lớn, có tiềm năng tăng giá cao hơn.
Đánh giá về tiềm năng đất nền vùng ven Tp. Hồ Chí Minh
Ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản nhận định, việc thị trường nội đô Tp. Hồ Chí Minh đang còn phải đối mặt với nhiều thách thức về quỹ đất, cũng như các cuộc điều tra, rà soát của chính quyền, dẫn đến tình trạng nguồn cung khan hiếm, dự án mở bán nhỏ giọt là tiền đề quan trọng để xu hướng dịch chuyển về vùng ven thành phố tăng mạnh. Theo chuyên gia này, những thị trường như Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Vũng Tàu,… là điểm đến lọt vào tầm ngắm của nhà đầu tư. Thực tế cho thấy, giá đất tại đây đã, đang và sẽ tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới, theo lượng nhu cầu và tỷ lệ quan tâm.
Tương tự, phía DKRA Việt Nam cũng đồng tình, thị trường Tp. Hồ Chí Minh tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới và chưa ghi nhận dự án mới mở bán; nguyên nhân; lượng tiêu thụ tập trung vào những dự án đã mở bán ở trước đó (sản phẩm tồn kho) với giao dịch khiêm tốn; nguyên nhân cũng bởi các yếu tố đã được đề cập bên trên. Đơn vị này nhận định: “Khi quỹ đất tại TP. HCM ngày càng khan hiếm, mặt bằng giá bán tại TP.HCM tăng cao, thúc đẩy chủ đầu tư dịch chuyển sang các tỉnh giáp ranh để tìm kiếm cơ hội đầu tư”.
Đồng thời, ông Chánh cũng nhìn nhận một cách khách quan, rằng giá đất nền vùng ven Tp. Hồ Chí Minh tất yếu có sự ăn theo các dự án mới. Bởi lẽ, khi các doanh nghiệp địa ốc nhắm vào thị trường này sẽ kéo theo sự thay đổi của cơ sở hạ tầng.
Theo báo cáo của DKRA Việt Nam về thị trường bất động sản BĐS TP.HCM và vùng lân cận của, trong tháng 5/2021 (thời điểm các diễn biến của dịch bệnh Covid-19 bắt đầu trở nên căng thẳng):
- Ghi nhận thị trường đất nền tại Tp. Hồ Chí Minh và 4 tỉnh vùng ven có 8 dự án mở bán, bao gồm 7 dự án thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo và duy nhất 1 dự án được mở bán mới.
- Nguồn cung đạt 1.039 sản phẩm, bằng 72.9% so với tháng 4/2021 (1.426 sản phẩm) với lượng tiêu thụ đạt 439 sản phẩm, giảm 60,3% so với tháng trước (1.106 sản phẩm).
Tuy nhiên, trong những tháng đầu năm 2021, tại thị trường 2 tỉnh Long An và Đồng Nai lại ghi nhận có sự khởi sắc về cả nguồn cung và lẫn lượng tiêu thụ:
- Các dự án thu hút tốt sự quan tâm của khách hàng, tập trung phần lớn lượng giao dịch đều có quy mô lớn, quy hoạch thành các khu đô thị với đầy đủ tiện ích nội khu phục vụ cư dân.
- Mặt bằng giá sơ cấp giữa các địa phương có sự chênh lệch đáng kể. Dù thời gian mở bán khá gần nhau nhưng biên độ tăng giá khá lớn giữa giá bán đợt 1 và các đợt tiếp.
Cũng theo đơn vị này, trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 vẫn đang tiếp diễn, lãi suất ngân hàng ở mức thấp, thì bất động sản, đặc biệt là đất nền vẫn đứng trong top các kênh đầu tư có sức hút bậc nhất với những nhà đầu tư trung và dài hạn. Ven Tp. Hồ Chí Minh, những nơi hoặc dự án có dân cư hiện hữu, quy hoạch hạ tầng phát triển mạnh mẽ, chủ đầu tư có tiềm lực, chú trọng việc chỉnh trang tiện ích, đảm bảo pháp lý,… chắc chắn không lo về khả năng “sống thực”.
Thực tế, nhiều tháng qua, thị trường tạm đóng băng bởi quá trình giãn cách kéo dài do dịch bệnh, không ít nhà đầu tư trăn trở, đặt dấu hỏi lớn cho tương lai của bất động sản, cũng như làn sóng đất nền ven đô liệu có còn tươi sáng như trước. Theo ghi nhận, không ít dòng tiền của nhà đầu tư đã bị “đứt gãy” trong các đợt bùng phát của dịch Covid-19 vì bị “chôn” vốn; nhiều người quyết định phải bán tháo, cắt lỗ. Vì vậy, để tính thanh khoản của phân khúc đất nền được hồi phục cần có thời gian nhất định.
Tuy nhiên, dưới góc nhìn khách quan, ông David Jackson – CEO Colliers Vietnam đánh giá, chiến dịch tiêm ngừa vacxin trên diện rộng sẽ đóng vai trò như một chất xúc tác quan trọng cho sự hồi phục của thị trường. Dịch bệnh càng được khống chế sớm thì nhiều dự án hạ tầng sẽ mau chóng tái khởi động sớm chừng ấy, tiếp tục tạo trục động lực cho phân khúc đất nền ven đô.
Đại diện VnDirect nhìn nhận, việc di cư đến các tỉnh lân cận Tp. Hồ Chí Minh sẽ vẫn là xu hướng trong năm 2021 và những năm sắp tới, bởi các đánh giá về nguồn cung, giá bán vẫn còn nhiều sức hút. Nhìn chung, giá đất nền ven đô Tp. Hồ Chí Minh chỉ tương đương giá bán tại các khu vực trung tâm 4-5 năm trước đây. Vì vậy, khách hàng, nhà đầu tư muốn có một lựa chọn chi phí thấp, tiềm năng sinh lời hấp dẫn thì đất nền ven đô nói chung, đất nền ven Tp. Hồ Chí Minh nói riêng nên là sự ưu tiên trong danh sách.
Đặc biệt, thời điểm này có thể nhận thấy rõ những tác động tích cực từ hoạt động đầu tư công trong năm 2020, rõ nét nhất là phát triển hệ thống hạ tầng nhằm kích cầu bất động sản vùng ven. Tại Tp. Hồ Chí Minh, việc mở rộng đường cao tốc đến khu vực phía Tây ven biển với biển với các dự án hạ tầng đang triển khai như Bến Lức – Long Thành, Dầu Giây – Phan Thiết đã nâng giá đất tại một số khu vực như Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Phan Thiết, Bình Thuận và Đồng Nai lên mức 50-100% trong vòng một năm. Con số này thật sự rất đáng để các nhà đầu tư đặt niềm tin.
Kinh nghiệm đầu tư đất nền ven đô hiệu quả
Những ghi nhận thực tế đều cho thấy, đất nền ven đô là lựa chọn đáng để kỳ vọng. Tuy nhiên, các ưu ái khách quan không đồng nghĩa với sự đảm bảo an toàn tuyệt đối cho mọi quyết định xuống tiền. Để đất nền ven đô mang lại lợi nhuận như mong muốn, nhà đầu tư nên bỏ túi các kinh nghiệm đầu tư đất nền nói chung cũng như lưu ý thêm một số yếu tố dưới đây.
Xem xét liệu có phải là cơn sốt đất ảo hay không?
Nhắc đến thị trường vùng ven, chắc chắn nhiều nhà đầu tư không còn quá lạ lẫm với những cơn sốt đất ảo rầm rộ thời gian qua, kéo theo không ít hệ lụy tiêu cực, gây thiệt hại lớn cho dòng tiền, thậm chí là mất cả niềm tin,
Giai đoạn này, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu ấm dần lên, kéo theo làn sóng đổ về đất nền vùng ven cũng sẽ tái sôi động trở lại; chắc chắn, sẽ có lượng lớn người mua săn tìm sản phẩm, đi trước đón đầu cơ hội, khiến mức giá đất ở khu vực đó không ngừng tăng lên một cách nhanh chóng.
Vì vậy, càng hấp dẫn, nhà đầu tư lại phải càng cẩn trọng, xem xét thật kỹ thị trường, rằng mức nhiệt này từ đâu mà có, có phải mọi giao dịch đều xuất phát từ nhu cầu, sự quan tâm có thực, mức giá rao bán so với mặt bằng các khu vực xung quanh và trước đây có sự đột biến ra sao,… Hạn chế được các cơn sốt đất ảo là bước đầu giúp nhà đầu tư chọn nơi xuống tiền an toàn.
Nói không với việc đầu tư theo đám đông
Hiệu ứng đám đông cũng chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng sốt đất diễn ra khó kiểm soát hơn. Chưa tìm hiểu kỹ, chỉ vì thấy nhiều người mua, sợ mất cơ hội nên nhà đầu tư vội vàng xuống tiền.
Giữa lúc các nhà đầu tư, giới đầu cơ đổ dồn sự chú ý vào đất nền ven đô, cần phải thực sự tỉnh táo, khách quan, có sự dò xét và đưa ra quyết định khi đã chắc chắn, hiểu về sản phẩm đó cũng như đánh giá được cơ hội, tiềm năng dựa trên thực tế. Nhiều người vì mua theo đám đông mà rơi vào tình cảnh tiến thoái lưỡng nan, giữ không được, bán cũng không xong.
Ưu tiên những sản phẩm có tính thanh khoản
Đây là yếu tố cực kỳ quan trọng mà nhà đầu tư cần lưu tâm ở các thị trường vùng ven. Không phải khu vực nào cũng có sức bật ngang nhau, dẫn đến tính thanh khoản của sản phẩm là khác nhau. Một số khu vực có chủ trương phát triển thành đô thị vệ tinh, “điểm đặt” của những công trình hạ tầng trọng điểm, chính sách thu hút doanh nghiệp,… sẽ đi cùng với khả năng bán ra của sản phẩm lớn hơn và ngược lại.
Kết nối với những người môi giới uy tín
Trong tìm kiếm nguồn cung, nếu tự mình thực hiện đôi khi sẽ mất thời gian mà kết quả nhận được lại không được như ý. Lúc này, nhà đầu tư có thể nghĩ đến việc tìm tới các nhà môi giới hoặc đơn vị môi giới uy tín; họ sở hữu lượng thông tin lớn, cung cấp theo đúng mục đích, nhu cầu và tiết kiệm được kha khá thời gian. Đồng thời, họ cũng có thể giúp nhà đầu tư định vị gần chính xác nhất tỷ giá của đất nền và kết nối diện rộng với vùng dân cư; hỗ trợ các vấn đề về thủ tục, giấy tờ liên quan đến bất động sản.
Lời khuyên đầu tư đất nền ven đô từ chuyên gia
Theo nhận định của các chuyên gia, 90% khách mua đất nền ven đô để đầu tư và chỉ có 10% mua với mục đích ở thực. Tuy nhiên, với đất nền vùng ven, chiến thuật phù hợp là xuống tiền dài hạn, phải xây dựng, quản lý trong tương lai. Nếu chỉ đầu tư theo phong trào, người mua sẽ rất dễ trở thành nạn nhân của việc tăng giá ảo, chôn vốn hoặc thậm chí mất trắng.
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam: “Các dự án đất nền thường ở xa trung tâm và chỉ phù hợp với người có mức đầu tư nhỏ, vốn ít, đầu tư theo từng giai đoạn. Đối với đầu tư sản phẩm này, quan trọng nhất vẫn là tính pháp lý của dự án, có được cấp phép kinh doanh đất nền hay là đầu tư công trình rồi mới được bán. Đặc biệt, các điều kiện hạ tầng giao thông, xã hội, kỹ thuật của khu vực vùng ven đã hoàn thiện, có phát triển hay không… là yếu tố quan trọng cần lưu ý, vì không thể mua đất nền khi không có hạ tầng”
Ông khẳng định: “Đầu tư đất nền phải là sự đầu tư dài hạn, hướng tới nhu cầu thật, chứ không phải lướt sóng. Để đầu tư an toàn, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ các thông tin pháp lý, quy hoạch, tính thanh khoản cũng như cân đối khả năng tài chính”.
Bà Nguyễn Thị Hồng Vân – Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính Savills Hà Nội nhấn mạnh: “Người định giá cần phải so sánh với các lô đất tương tự cũng nằm bên ngoài các khu đô thị mới phát triển thay vì so sánh với giá đất ở đang chào bán trong khu đô thị cho dù có nằm ngay sát bên. Vì để đạt được đơn giá đất ở cao trong khu đô thị, thì chủ đầu tư của các đô thị lớn này đã phải bỏ ra các chi phí lớn về phát triển hạ tầng và tiện ích đồng bộ, chưa kể chi phí liên quan đến phê duyệt dự án”.
Một số kinh nghiệm đầu tư đất nền ven đô, cùng lời khuyên từ chuyên gia và các thông tin, nhận định về thị trường là bước đệm mang tính nền tảng cho các nhà đầu tư. Đừng bao giờ quên rằng, bất động sản hấp dẫn nhưng không dành cho tất cả, thành công chỉ đến với những người thực sự am hiểu về chúng.
Xem thêm:
